Come ottenere prenotazioni dirette senza i portali?

I portali portano visibilità, ma costano una commissione su ogni soggiorno. Le prenotazioni dirette permettono di risparmiarla e di avere un rapporto diretto con l’ospite. Non sostituiscono quasi mai del tutto i portali: per la maggior parte degli host sono una quota in più, che cresce con il tempo.

Da dove arrivano le prenotazioni dirette?

• Ospiti che tornano: chi si è trovato bene spesso torna, soprattutto per lavoro o per visitare parenti. È la fonte più solida.
• Passaparola: amici, colleghi, conoscenti degli ospiti.
• Un sito proprio con foto, calendario aggiornato e possibilità di prenotare e pagare.
• Social network: profilo con foto della casa e della zona, recensioni, contatti.
• Accordi locali: aziende che mandano trasferisti, ospedali, università, organizzatori di eventi e fiere.
• Google: gli annunci di case vacanza su Google non accettano un inserimento manuale; ci si arriva tramite partner di connettività approvati da Google, come alcuni software di gestione. Google rimanda poi al sito di prenotazione.

Posso contattare gli ospiti dei portali per farli prenotare direttamente?

Con prudenza. I portali vietano di spostare fuori piattaforma le prenotazioni nate sulla piattaforma, e spesso nascondono i contatti degli ospiti. In più, per usare i dati per marketing serve il consenso dell’ospite, nel rispetto della normativa privacy. La strada corretta è lasciare in casa un biglietto o una guida con il tuo sito e i tuoi canali, così chi vuole tornare ti trova.

Cosa serve per gestirle bene?

• Regole scritte: prezzo, caparra, politica di cancellazione, orari, regole della casa.
• Un contratto o una conferma scritta della prenotazione con questi dati.
• Pagamenti tracciabili: bonifico o pagamento online con carta, mai solo contanti senza ricevuta.
• Un calendario unico sincronizzato con i portali, per evitare doppie prenotazioni.

Quali obblighi restano?

Gli stessi di qualunque affitto breve, con una differenza: non c’è un intermediario che fa una parte del lavoro.

• Il CIN va esposto in ogni annuncio, quindi anche sul tuo sito e sui social.
• Registri ogni ospite su Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo.
• Incassi tu l’imposta di soggiorno e la versi al Comune.
• Non c’è ritenuta del 21%: dichiari tu tutto il reddito, con cedolare o tassazione ordinaria.

Quanto si risparmia?

Dipende da quante prenotazioni dirette ottieni e da quanto spendi per ottenerle. Un sito, un software di prenotazione, i pagamenti online e la pubblicità hanno un costo. Fai il conto confrontando, per ogni soggiorno, il netto incassato da un portale con quello diretto.

Un esempio

Valeria affitta un appartamento a Trieste. Sul suo sito e sui social pubblica foto, calendario e prezzi, e lavora con due aziende locali che le mandano ospiti per trasferte. Dopo un anno, una parte dei soggiorni arriva da ospiti che tornano e da due aziende locali che ospitano consulenti. Per questi soggiorni chiede una caparra con bonifico, invia una conferma scritta con le regole, incassa l’imposta di soggiorno e la versa al Comune. Il CIN è in evidenza sulla home page del sito.

In pratica

• Non invitare gli ospiti arrivati dai portali a riprenotare fuori piattaforma: Airbnb lo vieta (anche con sconti) e limita l’uso dei loro dati.
• Crea un sito semplice con foto, calendario, prezzi e CIN.
• Cerca accordi con aziende, università ed eventi della zona.
• Metti per iscritto prezzo, caparra e cancellazione.
• Usa pagamenti tracciabili.
• Ricorda che imposta di soggiorno e dichiarazione dei redditi restano a te.