Qual è il costo reale di ogni canale di vendita?
Il costo reale è tutto ciò che separa il prezzo pagato dall'ospite dal tuo netto: commissione, IVA sulla commissione se non hai partita IVA, costi di pagamento, sconti come Genius, strumenti e marketing. Indicativamente: Airbnb circa 18,9% per un host privato, Booking.com spesso 15-18%, Vrbo 12% dal 29 ottobre 2026; il diretto meno, con costi fissi.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Confrontare i canali solo per percentuale di commissione è fuorviante. Il dato utile è il netto per notte venduta, dopo tutte le voci. Le percentuali qui sotto sono indicative: le commissioni dei portali cambiano spesso, variano per Paese e per contratto, e quella di Vrbo cambia proprio in questi giorni. Per questo la pagina è segnata da verificare.
Quali voci considerare?
- Commissione del portale.
- IVA sulla commissione: per chi non ha partita IVA è un costo che non si recupera.
- Costi di pagamento: elaborazione delle carte, se incassa il portale o se incassi tu online.
- Sconti obbligatori o volontari: Genius, offerte, promozioni.
- Strumenti: channel manager, motore di prenotazione, sito.
- Marketing: pubblicità, foto, tempo dedicato.
La ritenuta del 21% trattenuta dai portali sugli affitti brevi dei privati non è un costo: è un acconto delle tasse.
Un confronto indicativo
| Canale | Costo tipico sul totale | Note |
|---|---|---|
| Airbnb | 15,5% + IVA ≈ 18,9% | per host senza partita IVA, commissione solo host |
| Booking.com | spesso circa 15%, più 1-3% se incassa Booking | più alto con Partner Preferito; Genius riduce il prezzo del 10% |
| Vrbo | 12% (12-15% secondo l’area) | dal 29 ottobre 2026, pagamenti inclusi |
| Diretto (sito) | circa 1,5-3% di pagamento online | più costi fissi di sito, strumenti e marketing |
Sono valori di partenza: la percentuale vera la trovi nel tuo account, nel contratto e nelle fatture.
Un esempio con numeri stimati
Stessa prenotazione da 500 euro (notti e pulizie), host senza partita IVA:
| Canale | Costi | Netto prima delle tasse |
|---|---|---|
| Airbnb | circa 95 euro | circa 405 euro |
| Booking.com, 15% + 1,5% pagamento | circa 83 euro | circa 417 euro |
| Booking.com con Genius al 10% | circa 75 euro su 450 euro | circa 375 euro |
| Vrbo al 12% | 60 euro | 440 euro |
| Diretto, 2% di pagamento | 10 euro | 490 euro |
Al diretto vanno poi tolti i costi fissi divisi per le prenotazioni dirette dell’anno: se sito e strumenti costano 600 euro l’anno e porti 10 prenotazioni dirette, sono 60 euro a prenotazione. L’IVA sulla commissione di Booking.com per un host privato va verificata sulle fatture.
Come si usa questo confronto?
Non per scegliere un solo canale, ma per decidere dove spingere. Un canale più caro che riempie notti altrimenti vuote può valere più di uno economico che non porta nessuno. Conta il netto totale del mese, non la percentuale.
In pratica
- Raccogli per ogni canale commissioni, IVA, costi di pagamento e sconti reali.
- Calcola il netto per notte venduta, non solo la percentuale.
- Dividi i costi fissi del diretto per il numero di prenotazioni dirette.
- Ricontrolla i conti a ogni cambio di commissione dei portali.
- Usa il confronto per decidere prezzi e promozioni canale per canale.