Come cambiare property manager senza perdere le recensioni?
Dipende da su quale account sta l'annuncio. Se è sul tuo account Airbnb con il gestore come co-host, basta rimuovere il vecchio co-host e aggiungere il nuovo: annuncio e recensioni restano. Se è sull'account del vecchio gestore, le recensioni restano a lui e di norma non si trasferiscono. Prima di firmare con un gestore, prevedi che l'annuncio resti tuo.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Le recensioni sono il patrimonio più prezioso di un annuncio: fanno salire nei risultati di ricerca e convincono gli ospiti a prenotare. Per questo, quando un proprietario vuole cambiare gestore, la prima paura è ripartire da zero. Se si perdono o no dipende quasi tutto da una scelta fatta all’inizio: di chi è l’account su cui sta l’annuncio.
Caso 1: l’annuncio è sul tuo account
È la situazione migliore. Il vecchio gestore lavora come co-host del tuo annuncio. Per cambiare:
- aggiungi il nuovo gestore come co-host con i permessi necessari;
- rimuovi il vecchio co-host. Se era l’host principale, torni host principale tu, oppure lo diventa un altro co-host con accesso completo;
- aggiorna i pagamenti al co-host, dove usi questa funzione.
Annuncio, recensioni, calendario e prenotazioni restano dove sono. Il co-host rimosso non può più modificare l’annuncio né scrivere agli ospiti; restano a te le prenotazioni in corso, comprese quelle accettate da lui.
Caso 2: l’annuncio è sull’account del vecchio gestore
Qui il problema è reale. Le guide dei software di gestione spiegano che Airbnb non offre uno strumento per unire account o spostare recensioni da un account all’altro, e che spostare un annuncio di solito ne crea uno nuovo, senza le recensioni. In alcuni casi particolari gli utenti riferiscono soluzioni passate dal supporto di Airbnb, ma non sono garantite: chiedi al supporto prima di contarci. Per questo la pagina è segnata da verificare.
Se le recensioni non si possono spostare, puoi comunque limitare il danno:
- chiedi al vecchio gestore di consegnarti foto e testi, se il contratto dice che sono tuoi;
- crea il nuovo annuncio sul tuo account, con il nuovo gestore co-host;
- approfitta degli strumenti per i nuovi annunci che Airbnb mette a disposizione;
- fai il cambio in un periodo di bassa stagione, per non perdere i mesi migliori.
E su Booking.com?
Anche su Booking la struttura è legata a un account partner. Se l’account è del gestore, chiedi al supporto partner come gestire il cambio di gestione prima di chiudere il rapporto: le procedure cambiano e vanno verificate caso per caso.
Come evitare il problema fin dall’inizio?
Scrivilo nel contratto di gestione: l’annuncio resta sull’account del proprietario, il gestore lavora come co-host, foto e testi sono del proprietario, a fine rapporto il gestore si rimuove e consegna il calendario aggiornato.
Un esempio
Teresa ha un bilocale a Firenze con 140 recensioni e una media di 4,9, sul suo account. Il gestore era co-host. Lo sostituisce a novembre: aggiunge il nuovo gestore, rimuove il vecchio e le recensioni restano tutte. Sua cugina Laura, invece, aveva lasciato l’annuncio sull’account del gestore: al cambio riparte con un annuncio nuovo, usando le foto che il contratto le riconosceva.
In pratica
- Controlla su quale account sta l’annuncio.
- Se è tuo, cambia solo il co-host.
- Se è del gestore, chiedi al supporto prima di chiudere il rapporto.
- Recupera foto e testi, se il contratto lo prevede.
- Fai il cambio in bassa stagione.
- Nei prossimi contratti, tieni l’annuncio sul tuo account.