Come scegliere un property manager per la propria casa?
Confronta almeno due o tre gestori su fatti verificabili: partita IVA e visura, case gestite nella tua zona e loro recensioni, referenze di altri proprietari, servizi inclusi, base della percentuale, chi incassa e applica la ritenuta, su quale account sta l'annuncio e come si esce dal contratto. Diffida da chi promette guadagni garantiti senza una stima scritta.
Affidare la propria casa a un estraneo che la farà abitare da altri estranei richiede fiducia. La fiducia, però, si costruisce su cose che si possono controllare. Questa guida è per il proprietario che deve scegliere: cosa verificare, cosa chiedere, quali segnali devono far suonare un campanello.
Cosa verificare prima del primo incontro?
- Chi è: partita IVA, visura camerale, da quanto opera.
- Cosa gestisce: quante case, in quali zone. Chiedi i link di alcuni annunci gestiti e leggi le recensioni recenti.
- Referenze: il contatto di uno o due proprietari che lavorano con lui da almeno un anno.
- Zona: un gestore che lavora già vicino a casa tua ha squadra e tempi di intervento rodati.
Se cerchi tra i co-host di Airbnb, la piattaforma mostra nelle singole città profili con valutazioni ed esperienza, utili come primo filtro.
Quali domande fare?
| Domanda | Perché conta |
|---|---|
| Quali servizi sono inclusi e quali a parte? | la stessa percentuale può coprire cose diverse |
| La percentuale si calcola sul lordo o sul netto delle commissioni? | cambia il compenso di centinaia di euro l’anno |
| Chi incassa i soldi degli ospiti? | chi incassa applica la ritenuta del 21% e rilascia la CU |
| Su quale account sta l’annuncio? | da qui dipende se tieni le recensioni a fine rapporto |
| Chi fa Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno? | sono obblighi con sanzioni |
| Come avviene l’identificazione degli ospiti? | deve rispettare le regole vigenti |
| Ogni quanto ricevo il rendiconto? | trasparenza sui numeri |
| Come si esce dal contratto? | preavviso e prenotazioni in corso |
Chiedi anche una stima scritta del rendimento, mese per mese, con le ipotesi usate.
Quali sono i campanelli d’allarme?
- promesse di guadagni “garantiti” senza un canone garantito scritto e senza garanzie;
- nessun contratto, o un contratto vago;
- niente partita IVA o pagamenti chiesti in contanti;
- annuncio sull’account del gestore senza che te ne parli;
- nessuna referenza verificabile;
- fretta di farti firmare.
Come confrontare le offerte?
Sul netto stimato che ti resta, non sulla percentuale. Un gestore al 25% che riempie meglio il calendario può lasciarti più di uno al 18%. Chiedi a tutti di stimare il netto con le stesse ipotesi e confrontale.
Un esempio
Antonio ha un trilocale a Palermo e incontra tre gestori. Il primo promette “almeno 2.500 euro al mese”, ma non dà una stima scritta. Il secondo lavora da quattro anni nel quartiere, mostra cinque annunci con recensioni sopra 4,8 e gli dà il contatto di due proprietari. Il terzo è un’agenzia con prezzi più bassi ma senza squadra in zona. Antonio sceglie il secondo, con contratto di un anno, annuncio sul proprio account e gestore come co-host.
In pratica
- Verifica partita IVA, esperienza e case gestite.
- Leggi le recensioni degli annunci che gestisce.
- Chiama almeno un proprietario di riferimento.
- Fatti dare una stima scritta e l’elenco dei servizi.
- Chiarisci chi incassa, chi è intestatario dell’annuncio, come si esce.
- Diffida delle promesse di guadagni garantiti.