Quali servizi offre un property manager di affitti brevi?
Nella gestione completa di solito sono inclusi annuncio e foto, prezzi, calendario su più portali, messaggi con gli ospiti, check-in, coordinamento di pulizie e manutenzioni, adempimenti come Alloggiati Web e imposta di soggiorno e un rendiconto mensile. Spesso sono a parte servizio fotografico, biancheria, consumabili e lavori. Le tasse del proprietario restano al suo commercialista.
La pagina su cos’è un property manager descrive il mestiere. Questa è pensata per il proprietario che sta confrontando offerte: quali servizi aspettarsi, quali di solito si pagano a parte e cosa un gestore normalmente non fa. Due offerte con la stessa percentuale possono contenere cose molto diverse.
Cosa è incluso di solito nella gestione completa?
Vendita
- creazione o miglioramento dell’annuncio, testi in più lingue;
- pubblicazione su più portali con calendari sincronizzati;
- prezzi giorno per giorno, soggiorno minimo, offerte.
Ospiti
- risposte ai messaggi prima, durante e dopo il soggiorno;
- check-in e check-out, con identificazione degli ospiti;
- gestione di problemi, recensioni e richieste di rimborso danni.
Casa
- coordinamento di pulizie e cambio biancheria tra un ospite e l’altro;
- controllo dopo ogni soggiorno e segnalazione di guasti;
- organizzazione di piccole manutenzioni con tecnici di fiducia.
Adempimenti e conti
- comunicazione degli ospiti ad Alloggiati Web e, dove richiesto, dati ISTAT;
- imposta di soggiorno, se il gestore incassa;
- ritenuta del 21% e Certificazione Unica, se il gestore incassa per conto del proprietario;
- rendiconto periodico con incassi, costi e netto.
Cosa è spesso a parte?
| Servizio | Come si paga di solito |
|---|---|
| Servizio fotografico professionale | una tantum all’avvio |
| Pulizie | dalla tariffa di pulizia pagata dall’ospite, a volte con un ricarico |
| Biancheria e lavanderia | a soggiorno o a set |
| Consumabili (carta, sapone, caffè) | a costo o a forfait |
| Manutenzioni e riparazioni | a costo, a volte con una maggiorazione per il coordinamento |
| Arredo e allestimento | preventivo a parte |
| Pratiche iniziali (CIN, codice regionale, SCIA dove serve) | incluse o a parte, da chiarire |
Cosa di solito non fa?
- la dichiarazione dei redditi del proprietario: serve il suo commercialista o CAF;
- la manutenzione straordinaria (impianti, tetto, infissi): decide e paga il proprietario;
- la consulenza legale su condominio o contratti;
- le garanzie di incasso, salvo che si tratti di un canone garantito, che è un altro modello.
Esistono pacchetti più leggeri?
Sì. Molti gestori offrono una formula solo online (annuncio, prezzi, messaggi) con commissioni più basse, oppure servizi singoli come check-in o pulizie. Le guide di settore collocano la gestione completa nella fascia alta della forbice tra il 15% e il 30%.
Un esempio
Valentina confronta due offerte per il suo bilocale a Bologna. La prima, al 18%, include annuncio, prezzi e messaggi; check-in, foto e biancheria sono a parte. La seconda, al 23%, include tutto tranne biancheria e manutenzioni. Valentina chiede a entrambi una stima annua del netto per lei, con tutti i costi extra: la seconda, nonostante la percentuale più alta, le lascia una cifra simile con meno pensieri.
In pratica
- Chiedi l’elenco scritto dei servizi inclusi.
- Fatti indicare tutti i costi extra, una tantum e ricorrenti.
- Verifica chi fa Alloggiati Web, imposta di soggiorno e ritenuta.
- Ricorda che la dichiarazione dei redditi resta tua.
- Confronta le offerte sul netto stimato, non sulla percentuale.
- Metti l’elenco dei servizi nel contratto.