Cos'è il mandato con rappresentanza negli affitti brevi?
È il contratto con cui il proprietario incarica il property manager di affittare la casa agli ospiti in nome e per conto suo. Il locatore resta il proprietario: è lui a dichiarare il reddito e può usare la cedolare secca. Il gestore riceve un compenso e, se incassa i soldi delle prenotazioni, deve trattenere e versare la ritenuta del 21%.
Quando un proprietario affida la casa a un property manager, quasi sempre firma un mandato: il contratto con cui una parte si impegna a compiere atti giuridici per conto di un’altra (articolo 1703 del codice civile). Il mandato può essere con o senza rappresentanza. Questa pagina spiega il primo, che è la forma più lineare per gli affitti brevi.
Cosa vuol dire “con rappresentanza”?
Che il gestore agisce in nome e per conto del proprietario. Quando accetta una prenotazione o firma un accordo con un ospite, il contratto si considera concluso direttamente dal proprietario. Gli effetti, diritti e obblighi, ricadono su di lui. Il gestore è il suo rappresentante, non una parte del contratto con l’ospite.
È la differenza con il mandato senza rappresentanza, in cui il gestore agisce a nome proprio e diventa lui la controparte degli ospiti (articolo 1705 del codice civile).
Quali conseguenze ha?
| Tema | Con il mandato con rappresentanza |
|---|---|
| Chi è il locatore | il proprietario |
| Chi dichiara il reddito | il proprietario, con cedolare secca o IRPEF |
| Compenso del gestore | una percentuale o un fisso, con fattura del gestore |
| Se il gestore incassa | trattiene il 21%, lo versa e rilascia la Certificazione Unica al proprietario |
| Limite dei due appartamenti | si conta sulle case del proprietario |
Se gli incassi passano dal conto del gestore, lui diventa sostituto d’imposta: ha obblighi precisi verso il fisco, spiegati nella pagina sugli obblighi del property manager.
Serve una procura scritta?
Conviene sempre. Il contratto deve dire chiaramente quali poteri ha il gestore: pubblicare annunci e accettare prenotazioni, fissare i prezzi entro certi limiti, incassare e rilasciare ricevute, fare le comunicazioni Alloggiati Web e ISTAT, gestire l’imposta di soggiorno, ordinare piccole manutenzioni fino a una certa cifra. Più i poteri sono scritti, meno discussioni ci saranno.
Come si esce dal mandato?
Il mandato si può revocare, ma con conseguenze. Per l’articolo 1725 del codice civile, se il mandato è a pagamento e a tempo determinato, la revoca prima della scadenza obbliga il proprietario a risarcire il gestore, salvo giusta causa; se è a tempo indeterminato, serve un congruo preavviso. Per questo il contratto deve fissare durata, preavviso e sorte delle prenotazioni già confermate.
Un esempio
Francesca ha un bilocale a Lecce e firma con un gestore un mandato con rappresentanza di un anno. L’annuncio resta sul suo account Airbnb, con il gestore come co-host. Le prenotazioni dirette le incassa il gestore, che trattiene il 21% e il suo compenso del 20% e le gira il resto ogni mese. A fine anno Francesca riceve la Certificazione Unica e in dichiarazione sceglie la cedolare al 21%: le ritenute già versate coprono l’imposta su quegli incassi.
In pratica
- Con questo mandato il proprietario resta il locatore.
- Il reddito lo dichiara il proprietario, anche con cedolare.
- Scrivi nel contratto i poteri del gestore uno per uno.
- Chiarisci chi incassa e chi applica la ritenuta del 21%.
- Fissa durata, preavviso e regole per le prenotazioni in corso.
- Conserva il contratto con i documenti della casa.