Quali rischi ha il mandato senza rappresentanza?

Nel mandato senza rappresentanza il gestore lavora per conto del proprietario, ma in nome proprio. Davanti agli ospiti e ai portali è lui l’host. Per l’articolo 1705 del codice civile, il mandatario che agisce in proprio nome acquista i diritti e assume gli obblighi dei contratti con i terzi, e i terzi non hanno rapporti con il mandante. Questa scelta ha conseguenze per entrambe le parti, diverse da quelle del mandato con rappresentanza.

Quali rischi corre il proprietario?

• Nessun rapporto diretto con gli ospiti: se un ospite causa danni o non paga, il titolare del rapporto è il gestore. Il proprietario può sostituirsi a lui per riscuotere i crediti, ma è una strada meno semplice.
• Dipende dalla solidità del gestore: tutti gli incassi passano da lui. Se il gestore va in difficoltà, recuperare le somme può essere lungo.
• Meno controllo: annunci, recensioni e storico delle prenotazioni sono del gestore. Se il rapporto finisce, il proprietario riparte da zero.
• Confusione con la sublocazione: se il contratto è scritto male, può sembrare un affitto al gestore con sublocazione, con conseguenze diverse su tasse e responsabilità.

E il gestore?

• Risponde verso gli ospiti di tutto: casa non conforme, cancellazioni, rimborsi.
• Adempimenti a suo nome: comunicazioni, imposta di soggiorno dove il regolamento lo individua come responsabile, rapporti con i portali.
• IVA: ai fini IVA, chi agisce in nome proprio viene trattato come se fornisse lui il servizio. I commentatori, richiamando una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 2004, segnalano che in alcuni casi il gestore con partita IVA può dover fatturare all’ospite l’intero soggiorno con IVA, non solo il proprio compenso. È un punto tecnico e discusso: per questo la pagina è segnata da verificare.

Chi dichiara il reddito della casa?

Secondo la prassi richiamata dai commentatori, ai fini delle imposte sui redditi il mandato senza rappresentanza non sposta il reddito: lo dichiara il proprietario, mentre il gestore tassa solo il suo compenso. Se il gestore incassa, resta valido l’obbligo di trattenere e versare la ritenuta del 21% e di rilasciare la Certificazione Unica.

Quando si usa, allora?

Quando il gestore vuole presentarsi agli ospiti con un marchio unico e un solo account per molte case, o quando lavora con proprietari che non vogliono comparire. È una scelta legittima, ma va costruita bene: contratto chiaro, rendiconti periodici, conto dedicato agli incassi dei clienti, parere del commercialista sull’IVA.

Un esempio

Un gestore di Rimini pubblica dieci appartamenti di proprietari diversi sul proprio account, con mandati senza rappresentanza. Un ospite rompe un divano e contesta la richiesta di rimborso: la pratica la segue il gestore, perché è lui la controparte. Il proprietario riceve il rimborso solo quando il gestore lo incassa. A fine anno il commercialista del gestore deve verificare come fatturare i soggiorni ai fini IVA, mentre ogni proprietario dichiara i propri incassi.

In pratica

• Nel mandato senza rappresentanza il gestore è la controparte degli ospiti.
• Il proprietario non ha rapporti diretti con gli ospiti.
• Annunci e recensioni restano al gestore.
• Il reddito resta del proprietario, il gestore tassa il compenso.
• Fai verificare l’IVA prima di scegliere questa formula.
• Prevedi rendiconti mensili e un conto dedicato agli incassi.