Chi paga le sanzioni se il gestore sbaglia un adempimento?
Verso l'autorità risponde chi la legge indica come obbligato: per il CIN di solito il proprietario-locatore, per la ritenuta e la comunicazione dei contratti il gestore che incassa. Tra proprietario e gestore, invece, decide il contratto: se il gestore aveva l'incarico e ha sbagliato, il proprietario può chiedergli il rimborso. Per questo serve una clausola di manleva.
Il gestore dimentica il CIN su un portale, comunica un ospite in ritardo o sbaglia un versamento. Arriva una sanzione. Chi paga? La risposta ha due livelli: chi deve pagare verso l’autorità che contesta, e chi deve sostenere il costo alla fine, tra proprietario e gestore.
Verso l’autorità: chi è l’obbligato?
Dipende dall’adempimento. In generale:
| Adempimento | Chi è di solito l’obbligato verso l’autorità |
|---|---|
| CIN, sua esposizione e dispositivi di sicurezza | il locatore o titolare dell’immobile; il CIN va indicato in ogni annuncio, anche da chi pubblica |
| Comunicazione degli ospiti ad Alloggiati Web | chi dà alloggio; la sanzione è penale e personale |
| Ritenuta del 21%, Certificazione Unica, comunicazione dei contratti | l’intermediario che incassa o interviene nel pagamento |
| Imposta di soggiorno | chi incassa il corrispettivo, secondo il regolamento del Comune |
Quindi alcune sanzioni arrivano al proprietario anche se l’errore era del gestore (tipicamente il CIN mancante nell’annuncio), altre arrivano direttamente al gestore (per esempio una ritenuta non versata o la comunicazione annuale dei contratti omessa, sanzionata da 250 a 2.000 euro).
Tra proprietario e gestore: chi sostiene il costo?
Qui decide il contratto. Il gestore che ha ricevuto un incarico con un mandato deve eseguirlo con diligenza; se sbaglia un adempimento che era compito suo, il proprietario può chiedergli di rimborsare la sanzione e gli eventuali danni. Ma se il contratto non dice chi doveva fare cosa, dimostrare la colpa diventa difficile.
Per questo conviene inserire:
- un elenco preciso degli adempimenti affidati al gestore e di quelli che restano al proprietario;
- una clausola di manleva: il gestore tiene indenne il proprietario dalle sanzioni dovute a errori nei compiti a lui affidati, e viceversa;
- l’obbligo per il gestore di avere un’assicurazione di responsabilità civile professionale adeguata;
- l’obbligo di avvisare subito l’altra parte se arriva una contestazione, per pagare in misura ridotta o fare ricorso nei termini.
E le sanzioni penali?
La mancata comunicazione degli ospiti alla Questura è una contravvenzione penale. La responsabilità penale è personale: non si “trasferisce” con un contratto. Si può invece regolare chi è incaricato di farla e chi sostiene le spese legali. In caso di contestazione, serve un avvocato.
Un esempio
Il gestore di Elena pubblica il bilocale anche su un secondo portale e dimentica di inserire il CIN. Il Comune contesta a Elena, locatrice, la mancata indicazione: la sanzione va da 500 a 5.000 euro. Elena paga in misura ridotta entro i termini indicati nel verbale. Il contratto affidava al gestore la pubblicazione degli annunci e prevedeva una manleva: il gestore le rimborsa la sanzione e corregge subito l’annuncio.
In pratica
- Scrivi nel contratto chi fa ogni adempimento.
- Prevedi una clausola di manleva reciproca.
- Chiedi al gestore un’assicurazione professionale.
- Fatti mandare prova degli adempimenti: ricevute Alloggiati, F24, CU.
- Avvisatevi subito in caso di verbale, per non perdere i termini.
- Ricorda che le sanzioni penali restano personali.