Gestione su mandato o canone garantito: quale modello scegliere?
Con il mandato guadagni una percentuale e il rischio dei mesi vuoti resta soprattutto al proprietario: serve poco capitale ed è il punto di partenza più prudente. Con il canone garantito paghi un fisso e tieni il resto: puoi guadagnare di più, ma anche perdere. Sceglilo solo con dati affidabili della zona e una riserva di cassa.
La pagina sui modelli di business descrive tutte le strade possibili. Qui ci concentriamo sulla scelta che ogni gestore prima o poi deve fare per una casa concreta: gestirla su mandato, a percentuale, oppure prenderla a canone garantito. Vediamo i criteri e un conto per capire dove sta il punto di pareggio.
Quali sono le differenze di fondo?
| Mandato a percentuale | Canone garantito | |
|---|---|---|
| Rapporto | gestisci per conto del proprietario | prendi la casa in affitto e la subloca |
| Guadagno | una quota degli incassi, spesso intorno al 20% | incassi meno costi e canone |
| Rischio mesi vuoti | soprattutto del proprietario | tutto tuo |
| Capitale | basso | deposito, eventuali arredi, cassa per i mesi bassi |
| Tasse del gestore | ricavo d’impresa sulle commissioni | ricavo d’impresa su tutte le prenotazioni |
| Tasse del proprietario | resta locatore, può usare la cedolare | per l’Agenzia, con inquilino impresa, niente cedolare |
Con quali criteri scegliere?
- Dati della zona: se non hai almeno una stagione di numeri reali in quel quartiere, il canone garantito è una scommessa.
- Riserva di cassa: il canone si paga anche a febbraio. Senza qualche mese di canone da parte, meglio il mandato.
- Tipo di casa: case molto richieste tutto l’anno reggono meglio il canone fisso; case stagionali molto meno.
- Cosa vuole il proprietario: chi cerca tranquillità apprezza il fisso, chi vuole il massimo e segue i numeri preferisce la percentuale.
- Regole locali: in un Comune che sta stringendo le regole, un impegno fisso di più anni pesa di più.
Un esempio con numeri stimati
Bilocale arredato a Bologna, prezzo medio 110 euro a notte. Pulizie pagate dagli ospiti e girate all’impresa in entrambi i casi. Canone garantito proposto: 950 euro al mese (11.400 l’anno). Costi a carico del gestore nel canone garantito: commissione portale 15,5%, utenze 2.200 euro, altri costi 2.160 euro.
| Occupazione | Incassi | Mandato al 20% | Canone garantito |
|---|---|---|---|
| 70% | 28.160 € | 5.630 € | 8.035 € |
| 55% | 22.110 € | 4.420 € | 2.925 € |
| 45% | 18.070 € | 3.610 € | −490 € |
Il canone garantito va in pari intorno al 46-47% di occupazione. Sopra rende più del mandato, sotto rende meno e poi va in perdita. Con il mandato il guadagno scende, ma non diventa mai negativo.
Si possono combinare?
Sì, ed è normale. Molti gestori lavorano quasi tutto su mandato e prendono a canone garantito solo poche case selezionate, di cui conoscono bene i numeri. Così il portafoglio resta solido anche in un anno debole.
In pratica
- Parti dal mandato se hai poco capitale o pochi dati sulla zona.
- Valuta il canone garantito solo con numeri reali di almeno una stagione.
- Calcola l’occupazione di pareggio prima di fare un’offerta.
- Tieni una riserva di qualche mese di canone.
- Ricorda l’effetto sulla cedolare del proprietario.
- Combina i modelli, ma sapendo quale rischio prendi su ogni casa.