Quali sono i rischi del rent to rent?

Il rent to rent viene spesso raccontato come un modo per guadagnare con gli affitti brevi senza comprare casa. Funziona, ma solo se si conoscono bene i rischi. Questa pagina li mette in fila, uno per uno, con il punto di vista di chi gestisce e di chi affitta.

Qual è il rischio più grande?

Il canone fisso. Il proprietario va pagato ogni mese, anche a febbraio con la casa vuota, anche se in zona aprono altri cento annunci e i prezzi scendono. Secondo l’associazione di categoria AIGAB, citata dalla stampa a luglio 2025, il 38,5% degli ex host dichiarava guadagni sotto le attese. Le stime fatte sui mesi migliori sono la prima causa di perdite.

Quali altri rischi ci sono?

Tipo di rischio	Esempi
Mercato	occupazione più bassa, prezzi medi in calo, eventi che saltano
Regole locali	limiti comunali agli affitti brevi, divieti di keybox, nuove autorizzazioni
Condominio	regolamento che vieta destinazioni ricettive, liti con i vicini
Operativi	danni, ospiti problematici, cancellazioni, pulizie non all’altezza
Capitale	arredi, deposito cauzionale, primi mesi di canone prima degli incassi
Contratto	consenso alla sublocazione poco chiaro, recesso, vendita della casa
Fiscale	con continuità è attività d’impresa: partita IVA, contributi, contabilità

Le regole cambiano in fretta. Firenze, per esempio, nel 2026 ha esteso i limiti agli affitti brevi anche fuori dal centro storico. E dopo la sentenza del Consiglio di Stato del novembre 2025, l’identificazione degli ospiti richiede un riscontro visivo: con il solo self check-in a codice il modello operativo costa di più.

Cosa succede se il contratto principale si chiude?

Per il codice civile (articolo 1595), se il contratto tra proprietario e gestore si risolve, cadono anche le sublocazioni. Le prenotazioni già vendute diventano un problema del gestore verso gli ospiti e verso i portali. Per questo contano clausole chiare su preavviso, recesso e prenotazioni in corso.

E per il proprietario?

Il rischio principale è un gestore che va in difficoltà: smette di pagare, e liberare la casa richiede tempo. Si aggiungono l’usura maggiore rispetto a un affitto lungo e il dubbio sulla cedolare secca se il gestore è un’impresa.

Un esempio

Un gestore prende un bilocale a Bologna a 1.000 euro al mese. Ha stimato un incasso medio di 2.400 euro lordi al mese con il 75% di occupazione (stima). Tra commissioni, pulizie, utenze e consumabili spende circa 800 euro al mese. Margine atteso: 600 euro al mese prima delle tasse. Se l’occupazione scende al 60% e il prezzo medio cala del 10%, l’incasso diventa circa 1.730 euro: anche con qualche costo variabile in meno, il margine si azzera o quasi, e nei mesi bassi va in negativo.

Come ridurre i rischi?

• Fai stime su 12 mesi, con uno scenario pessimista.
• Verifica Comune e regolamento condominiale prima di firmare.
• Scrivi consenso, recesso e prenotazioni in corso nel contratto.
• Tieni una riserva di almeno qualche mese di canone.
• Assicura casa e responsabilità civile.
• Parti con una casa e cresci solo con numeri reali.

In pratica

• Il canone fisso si paga anche nei mesi vuoti.
• Le regole locali possono cambiare durante il contratto.
• Se cade il contratto principale, cadono anche le prenotazioni.
• Il rent to rent continuativo è un’attività d’impresa.
• Prova il conto con occupazione e prezzi più bassi del previsto.
• Per il proprietario, contano garanzie e solidità del gestore.