Quanto si guadagna con il rent to rent?
Non esiste un guadagno tipico: è la differenza tra quanto incassi dagli ospiti e tutti i costi, canone al proprietario compreso. Nel nostro esempio stimato il margine prima delle tasse è circa il 14% degli incassi in uno scenario buono, e un calo di occupazione o di prezzi può azzerarlo. Poi vanno pagati tasse e contributi.
Su internet circolano cifre molto ottimistiche sul rent to rent. La realtà è più semplice e meno spettacolare: il guadagno è la differenza tra incassi e costi, e il costo più pesante, il canone al proprietario, è fisso. Questa pagina mostra come fare il conto e perché il margine è spesso più sottile di quanto si immagini.
Come si calcola il guadagno?
La formula è:
incassi dagli ospiti − commissioni dei portali − canone al proprietario − costi operativi − ammortamento degli arredi = margine prima di tasse e contributi
Dei dati di incasso medi non ci si può fidare a scatola chiusa: dipendono da zona, stagione, qualità della casa e concorrenza. I dati AIGAB riportati dalla stampa a luglio 2025 parlavano di prezzi medi per notte tra 100 e 140 euro, giudicati spesso insufficienti a coprire costi e tasse.
Un esempio con numeri stimati
Bilocale a Bologna preso a 950 euro al mese, con il consenso del proprietario alla sublocazione breve. Tutte le cifre sono stime annue.
| Voce | Scenario base | Scenario prudente (−15% incassi) |
|---|---|---|
| Incassi dagli ospiti, pulizia compresa | 31.000 € | 26.350 € |
| Commissione portale (15,5%) | −4.805 € | −4.085 € |
| Pulizie e lavanderia | −4.050 € | −3.450 € |
| Utenze e internet | −2.200 € | −2.200 € |
| Consumabili, manutenzione, assicurazione, software | −2.160 € | −2.160 € |
| Arredi (8.000 € in 4 anni) | −2.000 € | −2.000 € |
| Canone al proprietario | −11.400 € | −11.400 € |
| Margine prima di tasse e contributi | 4.385 € | 1.055 € |
La commissione del 15,5% è quella “solo host” che Airbnb applica quando l’host paga tutto il costo del servizio; con altre impostazioni o altri portali cambia.
E le tasse e i contributi?
Chi fa rent to rent con continuità lavora quasi sempre come impresa. Con la partita IVA si pagano imposte sul reddito e contributi INPS: per un’impresa individuale iscritta alla gestione commercianti c’è un contributo minimo annuo, che nel 2026 è di circa 4.600 euro. Con una sola casa, come si vede dall’esempio, il minimo dei contributi può mangiarsi quasi tutto il margine. Per questo il rent to rent ha senso economico solo con più case o affiancato ad altre attività di gestione.
E il tempo?
Il margine nella tabella non paga solo il rischio: paga anche le tue ore. Messaggi, check-in, controlli dopo le pulizie e imprevisti richiedono tempo ogni settimana. Se dovessi pagare qualcuno per farlo, il conto cambierebbe ancora.
Da cosa dipende un margine migliore?
- Canone giusto: è la voce che decide tutto, e si negozia una volta sola.
- Costi fissi bassi: arredi essenziali ma curati, utenze ben contrattate.
- Prezzi e occupazione: una buona gestione dei prezzi pesa più di qualsiasi risparmio.
- Densità: più case vicine abbassano i costi per casa.
In pratica
- Calcola il margine sull’intero anno, non sui mesi migliori.
- Prova sempre uno scenario con il 15% di incassi in meno.
- Metti in conto commissioni, pulizie, utenze e arredi.
- Ricorda tasse e contributi minimi della partita IVA.
- Considera il valore del tuo tempo.
- Firma solo se il conto regge anche nello scenario prudente.
Fonti
- Airbnb Centro assistenza - Costi del servizio di Airbnb
- Hostfully - Airbnb host fees: la commissione solo host del 15,5%
- L'Indipendente - In Italia continua a calare il numero degli affitti brevi turistici (dati AIGAB, luglio 2025)
- INPS - Circolare n. 14 del 9 febbraio 2026, contributi artigiani e commercianti