Come calcolare l'offerta di canone garantito?
Parti da una stima prudente degli incassi annui, togli commissioni, pulizie, utenze, consumabili, manutenzione, arredi e il margine minimo che ti serve per il rischio e il tuo lavoro: quello che resta è il canone massimo che puoi offrire. Poi confrontalo con l'affitto lungo di zona: se è più basso, il proprietario difficilmente accetterà.
L’offerta di canone garantito è il numero più importante di tutto il rent to rent: si decide una volta, ma pesa ogni mese per anni. Il metodo corretto è partire dagli incassi e andare a ritroso, non partire da quanto vorrebbe il proprietario.
Qual è il metodo, passo per passo?
- Stima gli incassi annui con prudenza: prezzi e occupazione di annunci simili nella stessa zona, mese per mese. Dati aperti come quelli di Inside Airbnb, disponibili per diverse città italiane, aiutano a farsi un’idea della concorrenza.
- Togli i costi variabili: commissioni dei portali, pulizie e lavanderia, consumabili.
- Togli i costi fissi: utenze, internet, assicurazione, software, manutenzione ordinaria.
- Togli l’ammortamento di arredi e dotazioni, spalmato sulla durata del contratto.
- Togli il tuo margine minimo: deve pagare il rischio dei mesi vuoti e il tuo lavoro.
- Quello che resta, diviso per 12, è il canone massimo mensile.
Come si confronta con il mercato?
Il proprietario ha un’alternativa: l’affitto lungo tradizionale. Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate danno, per ogni zona, un intervallo di valori di locazione al metro quadro; gli annunci di affitto della zona completano il quadro. Il tuo canone deve essere almeno vicino all’affitto lungo, perché offri in cambio pagamento puntuale e zero pensieri. Ricorda che il proprietario guarda il netto: se affitta a un’impresa, per l’Agenzia delle Entrate potrebbe non poter usare la cedolare secca.
Un esempio con numeri stimati
Bilocale a Bologna, 55 metri quadri. Stima prudente degli incassi: 26.350 euro l’anno.
| Voce | Importo annuo |
|---|---|
| Incassi prudenti | 26.350 € |
| Commissioni portali (15,5%) | −4.085 € |
| Pulizie e lavanderia | −3.450 € |
| Utenze, internet, assicurazione, software, consumabili, manutenzione | −4.360 € |
| Arredi (8.000 € in 4 anni) | −2.000 € |
| Margine minimo per rischio e lavoro (15% degli incassi) | −3.950 € |
| Canone massimo | 8.505 €, circa 700 € al mese |
Se in zona un affitto lungo per un bilocale simile si trova intorno agli 800 euro al mese (stima), l’offerta non regge: il proprietario non ha motivo di accettare meno. Le strade sono tre: cercare una casa con un rapporto migliore tra incassi e affitto lungo, ridurre i costi, oppure proporre una gestione a percentuale invece del canone fisso.
Si può rendere l’offerta più interessante senza alzare il canone?
- Canone a scaglioni: più basso nei primi mesi di avvio, più alto dopo.
- Garanzie solide: deposito, fideiussione, assicurazione.
- Durata e stabilità: un contratto di più anni con pagamento puntuale.
- Manutenzione ordinaria a carico tuo, con soglie chiare.
Evita invece formule che spostano il rischio sul proprietario senza dirlo, come un canone “garantito” che scende se le prenotazioni calano.
In pratica
- Calcola il canone partendo dagli incassi, non dalla richiesta del proprietario.
- Usa una stima prudente, mese per mese.
- Metti nel conto anche arredi e un margine per il rischio.
- Confronta il risultato con l’affitto lungo della zona.
- Se il conto non torna, non forzarlo: proponi un altro modello.
- Presenta l’offerta con la stima scritta e le garanzie.