Con il canone garantito il proprietario perde la cedolare secca?

Il tema è già accennato nelle pagine sul canone garantito e sul rent to rent. Qui lo approfondiamo, perché per il proprietario è spesso la voce che decide la convenienza: la differenza tra cedolare e IRPEF ordinaria può valere migliaia di euro l’anno.

Perché il problema nasce?

Con il canone garantito il proprietario non affitta ai turisti: affitta la casa al gestore, con un contratto lungo, e il gestore la subloca. Quindi il proprietario tassa un normale canone d’affitto. La legge sulla cedolare (decreto legislativo 23/2011, articolo 3, comma 6) esclude le locazioni “effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa”; dal 1° gennaio 2027 la stessa esclusione si trova nell’articolo 204 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026). La domanda è: si riferisce solo al proprietario o anche all’inquilino?

Chi dice cosa?

Chi	Posizione
Agenzia delle Entrate (circolare 26/E/2011)	esclusa la cedolare se l’inquilino agisce come impresa o professionista
Cassazione, sentenza 12395/2024	conta solo il locatore: la cedolare spetta anche con inquilino impresa
Cassazione, sentenze 12076 e 12079/2025	confermano la linea del 2024
MEF, risposte in Parlamento del 2025	l’Agenzia attende un orientamento consolidato e mantiene la sua posizione
Cassazione, ordinanza 30016 del 13 novembre 2025	rimette la questione alle Sezioni Unite

C’è anche un ostacolo pratico: secondo quanto riferito in Parlamento, il software di registrazione dell’Agenzia non permette di scegliere la cedolare quando l’inquilino è un’impresa. Al momento dell’ultima verifica non abbiamo trovato una decisione delle Sezioni Unite: per questo la pagina è segnata da verificare.

Cosa significa in pratica?

Chi applica la cedolare con un gestore impresa si espone a una contestazione e, se vuole far valere la linea della Cassazione, a un contenzioso. Chi vuole evitare rischi tassa il canone con l’IRPEF ordinaria, che si calcola sul 95% del canone più le addizionali. Il gestore, dal canto suo, tassa le prenotazioni come reddito d’impresa.

Ci sono alternative?

• Gestione su mandato: il proprietario resta locatore verso gli ospiti e può usare la cedolare delle locazioni brevi, entro il limite di due appartamenti. Ma perde l’entrata fissa e si prende il rischio dei mesi vuoti.
• Canone più alto: se il proprietario pagherà l’IRPEF, il gestore può tenerne conto nell’offerta.
• Gestore persona fisica senza impresa: in teoria il problema non si pone, ma chi fa rent to rent con continuità è quasi sempre un’impresa.

Un esempio

Roberto riceve un’offerta di 1.300 euro al mese (15.600 l’anno) da una società di gestione. Con la cedolare al 21% pagherebbe circa 3.280 euro. Con l’IRPEF, nello scaglione del 33% più addizionali, sul 95% del canone pagherebbe circa 5.100 euro (stima). La differenza è di circa 1.800 euro l’anno. Roberto chiede al gestore di salire a 1.400 euro e fa verificare tutto al commercialista prima di firmare.

In pratica

• Chiedi se il gestore è una società, una ditta o una persona fisica.
• Con un gestore impresa, l’Agenzia esclude la cedolare.
• La Cassazione è di parere opposto, ma la questione è aperta.
• Fai il conto del canone netto con l’IRPEF ordinaria.
• Valuta l’alternativa del mandato, con i suoi rischi.
• Fatti assistere dal commercialista prima di registrare il contratto.