Cedolare secca o IRPEF ordinaria sugli affitti brevi: cosa conviene?

Chi affitta per brevi periodi da privato può scegliere, ogni anno e in dichiarazione, tra cedolare secca (21% su una casa, 26% sulle altre) e IRPEF ordinaria. Non c’è una risposta valida per tutti, ma ci sono alcune regole pratiche che rendono la scelta abbastanza semplice.

Come si confrontano le due tasse?

Con l’IRPEF paghi sul 95% dei canoni, all’aliquota del tuo scaglione, più le addizionali regionale e comunale. Con la cedolare paghi sul 100%, ma con un’aliquota fissa e senza addizionali.

Ecco il peso effettivo sul totale incassato, con un’ipotesi di addizionali al 2% complessivo (stima: cambia da territorio a territorio):

Tuo scaglione IRPEF (dal 2026)	IRPEF + addizionali sul canone	Cedolare
23% (fino a 28.000 euro)	circa 23,8%	21% o 26%
33% (da 28.000 a 50.000 euro)	circa 33,3%	21% o 26%
43% (oltre 50.000 euro)	circa 42,8%	21% o 26%

Da qui due conclusioni:

• sulla casa al 21%, la cedolare vince in tutti gli scaglioni;
• sulla casa al 26%, l’IRPEF può costare meno se resti nel primo scaglione, cioè se il tuo reddito complessivo, affitto compreso, non supera i 28.000 euro.

Si può scegliere in modo diverso per ogni casa?

Sì. L’Agenzia delle Entrate precisa che l’opzione per la cedolare si esercita per ciascun contratto. Puoi quindi tenere la cedolare al 21% sulla casa principale dell’attività e tassare l’altra con l’IRPEF. Un’eccezione: se affitti porzioni della stessa casa (per esempio stanze) in periodi che si sovrappongono, la scelta fatta per il primo contratto vale anche per i successivi.

Quando conviene comunque l’IRPEF?

Il caso tipico è chi ha detrazioni che non riesce a usare perché la sua IRPEF è bassa: rate di bonus edilizi, spese mediche importanti, familiari a carico. Con la cedolare il reddito degli affitti non genera IRPEF, quindi quelle detrazioni restano in parte inutilizzate. Con la tassazione ordinaria, invece, possono ridurre l’imposta sugli affitti.

Ci sono differenze sulle detrazioni o sull’ISEE?

Meno di quanto si pensi. Il reddito tassato con cedolare non entra nel calcolo dell’IRPEF, ma conta comunque per stabilire le detrazioni che dipendono dal reddito, i familiari a carico e l’ISEE. Su questi punti i due regimi si comportano in modo simile.

E la ritenuta del 21% dei portali?

Non dipende dalla tua scelta: chi incassa per te trattiene sempre il 21% come acconto. Se scegli l’IRPEF o il 26%, in dichiarazione versi la differenza; se l’acconto supera l’imposta, recuperi il credito.

Un esempio

Franco è pensionato con 14.000 euro di pensione e affitta due case. La prima incassa 10.000 euro e va in cedolare al 21% (2.100 euro). Per la seconda, che incassa 8.000 euro, confronta:

• cedolare al 26%: 2.080 euro;
• IRPEF: reddito di 7.600 euro (8.000 meno 5%), che sommato alla pensione resta sotto i 28.000 euro. IRPEF al 23%: 1.748 euro; addizionali stimate al 2%: 152 euro. Totale stimato: circa 1.900 euro.

Per la seconda casa Franco risparmia circa 180 euro scegliendo l’IRPEF. Se avesse uno stipendio di 35.000 euro, la stessa casa pagherebbe il 33% più addizionali e la cedolare al 26% sarebbe la scelta giusta.

Attenzione: oltre due case non si sceglie più

Dal 2026, con più di due appartamenti in locazione breve l’attività si presume d’impresa: niente cedolare e niente IRPEF “da privato”, ma reddito d’impresa con partita IVA.

In pratica

• Metti la cedolare al 21% sulla casa che incassa di più.
• Per la seconda casa, controlla in quale scaglione IRPEF ricadi.
• Sotto i 28.000 euro di reddito complessivo, fai il calcolo anche con l’IRPEF.
• Elenca le detrazioni che oggi non riesci a sfruttare.
• Ripeti il confronto ogni anno: redditi e aliquote cambiano.
• Fai verificare i numeri da un CAF o da un commercialista prima di inviare la dichiarazione.