Tasse, cedolare secca e dichiarazione

Come si tassano gli affitti brevi, la cedolare secca, la ritenuta e cosa dichiarare.

28 risposte

• Bisogna fare fattura o ricevuta agli ospiti di un affitto breve?Da privato no: senza partita IVA non emetti fatture né scontrini. Se l'ospite la chiede, puoi dargli una semplice ricevuta con i dati del soggiorno; sopra 77,47 euro in genere va la marca da bollo da 2 euro. Con la partita IVA invece devi certificare ogni incasso, con fattura elettronica o documento commerciale, secondo il tuo regime.
• Booking applica la ritenuta sugli affitti brevi?Dipende da chi incassa. Se l'ospite paga in struttura o a te, Booking non tocca i soldi e non può trattenere il 21%: paghi tutto tu in dichiarazione. Se invece usi Pagamenti tramite Booking.com e sei un host privato, la legge chiede a chi incassa di trattenere il 21%. Controlla sempre estratti e Certificazione Unica.
• Cedolare secca o IRPEF ordinaria sugli affitti brevi: cosa conviene?Sulla casa al 21% la cedolare conviene quasi sempre, perché l'IRPEF parte dal 23% più le addizionali. Sulla seconda casa, tassata al 26%, chi ha un reddito complessivo sotto i 28.000 euro può pagare meno con l'IRPEF ordinaria. Conta anche se hai detrazioni che oggi non riesci a usare. Il calcolo va fatto ogni anno.
• Chi deve fare la comunicazione dei dati dei contratti di locazione breve?La fanno gli intermediari, agenzie, property manager e portali, che intervengono nella conclusione del contratto: l'ospite accetta tramite loro. Va inviata all'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell'anno dopo. Chi trattiene il 21% la assolve già con la Certificazione Unica. Il proprietario che affitta da solo non deve comunicare nulla.
• Come dichiarare i redditi di Airbnb?Gli incassi Airbnb si dichiarano nel 730 o nel modello Redditi dell'anno dopo. Se sei un host privato, Airbnb trattiene il 21% e a metà marzo ti rende disponibile la Certificazione Unica nella sezione Tasse dell'account. In dichiarazione indichi tutti gli incassi, scegli cedolare o IRPEF e scali quanto Airbnb ha già trattenuto.
• Come fare il ravvedimento operoso per redditi Airbnb non dichiarati?Presenti una dichiarazione integrativa con gli incassi dimenticati (con il modello Redditi, anche se avevi fatto il 730), scali le ritenute già trattenute da Airbnb e versi con F24 imposta, interessi e sanzione ridotta. Per la dichiarazione infedele la sanzione è il 70%, ridotta a un ottavo se ti metti in regola presto. Prima ti muovi, meno paghi.
• Come paga le tasse sugli affitti brevi un proprietario non residente in Italia?Paga in Italia, perché la casa è in Italia: serve un codice fiscale italiano e la dichiarazione va fatta con il modello Redditi, non con il 730. Valgono le stesse regole dei residenti: cedolare al 21% o 26% oppure IRPEF, ritenuta del 21% se un portale incassa, limite di due appartamenti. Restano IMU e gli obblighi locali.
• Come si calcola la TARI per gli affitti brevi?La TARI la paga il proprietario, perché gli ospiti restano meno di sei mesi. Ogni Comune decide con il suo regolamento come tassare una casa in affitto breve: spesso come utenza domestica, con metri quadri e un numero di occupanti stabilito dal Comune, a volte come utenza non domestica o con tariffe dedicate. Va chiesto all'ufficio tributi.
• Come si dividono le tasse di un affitto breve in comproprietà?Ogni comproprietario dichiara la sua quota di reddito, anche se l'annuncio è intestato a uno solo, e sceglie liberamente tra cedolare e IRPEF. La ritenuta del 21% del portale è però certificata solo a chi risulta host, e solo lui la scala. Come si contino le case in comproprietà per il limite dei due appartamenti non è ancora chiarito.
• Come si pagano le tasse sugli affitti brevi?Da privato paghi un'imposta sul reddito degli affitti: la cedolare secca (21% su una casa, 26% sulle altre) oppure l'IRPEF ordinaria, in dichiarazione dei redditi. Se un portale o un gestore incassa per te, trattiene già il 21% come acconto. L'IMU resta dovuta e l'imposta di soggiorno la pagano gli ospiti.
• Come si tassa l'affitto breve di una stanza?Come l'affitto di una casa intera: puoi scegliere la cedolare secca (21% se è la tua unica unità agevolata, altrimenti 26%) oppure l'IRPEF, sull'intero importo pagato dagli ospiti, pulizie comprese. Se affitti più stanze della stessa casa nello stesso periodo, la scelta fatta per il primo contratto vale per tutti. Il portale che incassa trattiene il 21%.
• Con la cedolare secca si possono dedurre le spese?No. Con la cedolare secca paghi il 21% o il 26% sull'intero importo pagato dall'ospite, servizi compresi, senza togliere bollette, arredi, pulizie, commissioni o IMU. Restano fuori solo le spese pagate direttamente dall'ospite o riaddebitate a costo effettivo. Le detrazioni per i lavori in casa, però, restano: riducono l'IRPEF sugli altri tuoi redditi.
• Cos'è il codice tributo 1919?Il 1919 è il codice da scrivere nell'F24 per versare la ritenuta del 21% sulle locazioni brevi. Lo usano portali, agenzie e property manager che incassano per i proprietari, nella sezione Erario, indicando mese (00MM) e anno (AAAA) della ritenuta. Il proprietario non lo usa: per la sua cedolare secca ci sono i codici 1840, 1841 e 1842.
• Cos'è il modello 770 per gli intermediari degli affitti brevi?Il 770 è la dichiarazione annuale dei sostituti d'imposta. Il property manager o l'agenzia che incassa gli affitti e trattiene il 21% deve presentarlo entro il 31 ottobre dell'anno dopo, riepilogando le ritenute fatte e i versamenti con codice 1919. Non riguarda il proprietario, né il gestore che non tocca i soldi degli ospiti.
• Cos'è la Certificazione Unica degli affitti brevi?È il documento che il portale o il gestore che ha incassato per te deve darti entro il 16 marzo dell'anno dopo. Riporta quanto ha incassato a tuo nome, per quale casa, e la ritenuta del 21% già versata allo Stato. Ti serve per la dichiarazione: i dati arrivano anche nella precompilata, ma vanno controllati.
• Cos'è la DAC7 e cosa comunicano i portali al fisco?La DAC7 è una direttiva europea, applicata in Italia dal D.Lgs. 32/2023, che obbliga le piattaforme come Airbnb e Booking a comunicare ogni anno, entro il 31 gennaio, i dati degli host: identità, conto, indirizzo e dati catastali di ogni casa, incassi per trimestre, commissioni trattenute e giorni di affitto. Gli stessi dati vanno inviati anche all'host.
• È arrivata una lettera dell'Agenzia delle Entrate per gli affitti brevi: cosa fare?Prima capisci che tipo di lettera è: un invito a verificare (lettera di compliance), un avviso con un importo da pagare, uno schema di atto con 60 giorni per rispondere o un accertamento. Confronta i dati con CU ed estratti dei portali, poi rispondi entro i termini. Spesso conviene correggere subito con il ravvedimento, che costa meno.
• Il property manager deve rilasciare la Certificazione Unica al proprietario?Sì, se incassa gli affitti per conto del proprietario e trattiene il 21%: deve consegnargli la Certificazione Unica e trasmetterla all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell'anno dopo. Se invece incassa il portale e il gestore prende solo la sua commissione, la CU la rilascia il portale. Ogni CU omessa o sbagliata costa 100 euro di sanzione.
• In quale quadro del 730 vanno gli affitti brevi?Se sei proprietario, gli affitti brevi vanno nel quadro B (redditi dei fabbricati), dove scegli anche la cedolare secca. Se subaffitti o hai la casa in comodato, vanno nel quadro D, rigo D4, tra i redditi diversi. Le ritenute del 21% trattenute da portali o gestori si riportano nel rigo F8 del quadro F.
• Le commissioni di Airbnb e Booking si possono detrarre?Da proprietario privato no: con la cedolare paghi sull'intero importo pagato dall'ospite, e con l'IRPEF hai solo lo sconto forfettario del 5%. Le commissioni si scaricano invece se subaffitti o hai la casa in comodato e scegli l'IRPEF, oppure se lavori con partita IVA in regime ordinario. Nel forfettario non si scaricano singolarmente.
• Le pulizie addebitate agli ospiti sono tassate?Sì. Il costo di pulizia che fai pagare all'ospite, anche se compare come voce separata su Airbnb o Booking, fa parte del corrispettivo della locazione breve: entra nella base della cedolare (o dell'IRPEF) e nella ritenuta del 21%. Resta fuori solo se l'ospite paga direttamente l'impresa di pulizie o se riaddebiti il costo effettivo documentato.
• Per gli affitti brevi serve il 730 o il modello Redditi?Se affitti da privato e sei residente in Italia, di solito basta il 730, anche senza datore di lavoro: dentro ci sono quadro B, cedolare e ritenute. Serve invece il modello Redditi se non sei residente, se hai la partita IVA o redditi d'impresa, per esempio con più di due appartamenti in affitto breve dal 2026.
• Quali sanzioni ci sono per gli affitti brevi non dichiarati?Oltre all'imposta e agli interessi, se dichiari meno del dovuto la sanzione è il 70% dell'imposta evasa (minimo 150 euro); se non presenti proprio la dichiarazione, il 120% (minimo 250 euro). Con il ravvedimento operoso le sanzioni si riducono molto. Sopra soglie elevate, 50.000 euro di imposta per l'omessa dichiarazione, scatta anche il reato.
• Quando si applica l'IVA sugli affitti brevi?Da privato mai: chi affitta fino a due appartamenti senza servizi alberghieri non applica IVA agli ospiti, e la paga solo come costo sulle commissioni dei portali. L'IVA entra in gioco quando l'affitto diventa impresa, per esempio dal terzo appartamento: lì è discusso se sia esente come locazione o al 10% come alloggio turistico. Nel forfettario non si addebita.
• Quando si versa la ritenuta sugli affitti brevi?L'intermediario trattiene il 21% quando paga il proprietario e lo versa con F24 entro il 16 del mese successivo, anche con un unico versamento per tutte le ritenute del mese. Se la scadenza cade di sabato o festivo slitta al primo giorno lavorativo. Il proprietario, invece, paga l'eventuale differenza con la dichiarazione dei redditi.
• Quanto si paga di IRPEF sugli affitti brevi senza cedolare secca?Senza cedolare, il 95% dei canoni (se supera la rendita catastale rivalutata) si somma agli altri redditi e paga l'aliquota IRPEF del tuo scaglione: dal 2026 il 23% fino a 28.000 euro, il 33% fino a 50.000 e il 43% oltre. A questo si aggiungono le addizionali regionale e comunale.
• Si paga l'IMU su una casa in affitto breve?Sì, se non è la tua abitazione principale. La seconda casa affittata per brevi periodi paga l'IMU come le altre: rendita catastale rivalutata del 5% per 160, per l'aliquota decisa dal Comune (di regola fino all'1,06%, in alcuni Comuni fino all'1,14%). La cedolare secca non sostituisce l'IMU e l'IMU non si scala dagli affitti.
• Su quale immobile si può applicare la cedolare secca al 21%?Il 21% vale per una sola casa all'anno, scelta da te nella dichiarazione dei redditi: non conta quale hai comprato prima né dove abiti. Deve essere un'abitazione (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10) in Italia. Sulle altre case in locazione breve la cedolare è al 26%. Conviene dare il 21% a quella che incassa di più.