Il property manager deve rilasciare la Certificazione Unica al proprietario?
Sì, se incassa gli affitti per conto del proprietario e trattiene il 21%: deve consegnargli la Certificazione Unica e trasmetterla all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell'anno dopo. Se invece incassa il portale e il gestore prende solo la sua commissione, la CU la rilascia il portale. Ogni CU omessa o sbagliata costa 100 euro di sanzione.
Gli obblighi generali del gestore sono riassunti nella pagina sugli obblighi del property manager. Qui ci concentriamo su un adempimento preciso: la Certificazione Unica da dare ai proprietari.
Quando il gestore deve rilasciarla?
Quando fa da sostituto d’imposta, cioè quando:
- incassa il prezzo pagato dagli ospiti (per esempio sul suo conto, o tramite un sistema di pagamento a lui intestato), oppure interviene nel pagamento;
- e quindi trattiene il 21% prima di girare il resto al proprietario.
La legge chiede agli intermediari di “certificare e dichiarare” le ritenute secondo l’articolo 4 del DPR 322/1998: la certificazione è la CU, la dichiarazione è il modello 770.
E quando non deve?
- Se il gestore non incassa: per esempio fa il co-host e il portale paga direttamente il proprietario. In quel caso la ritenuta, e quindi la CU, è a carico del portale.
- Se il proprietario ha comunicato una partita IVA per la sua attività di affitto: la ritenuta non si applica.
- Se l’ospite paga con un assegno intestato al proprietario: il gestore non ha i soldi in mano e non trattiene nulla.
Attenzione al caso inverso: se è il proprietario ad aver dato l’incarico al gestore e il gestore pubblica l’annuncio su un portale, gli obblighi sono del gestore. Deve dire al portale in che veste opera, per evitare che anche il portale trattenga.
Entro quando?
| Cosa | Scadenza |
|---|---|
| Consegna della CU al proprietario | 16 marzo dell’anno dopo |
| Trasmissione telematica all’Agenzia | 16 marzo dell’anno dopo |
| Modello 770 con le ritenute | 31 ottobre dell’anno dopo |
Di solito l’invio telematico lo fa il commercialista del gestore.
Cosa si rischia?
Per ogni CU omessa, tardiva o errata la sanzione è di 100 euro, fino a un massimo di 50.000 euro l’anno. Se la CU corretta viene trasmessa entro 60 giorni dalla scadenza, la sanzione scende a un terzo. Un errore corretto entro cinque giorni non è sanzionato.
Ha anche un vantaggio?
Sì: con la CU il gestore assolve anche l’obbligo di comunicare all’Agenzia i dati dei contratti di locazione breve. Non serve un secondo invio per gli stessi contratti.
Un esempio
Sara gestisce 12 appartamenti di 9 proprietari e incassa tutto sul conto della sua ditta. Nel 2026 trattiene il 21% ogni mese e lo versa con F24. A febbraio 2027 raccoglie codice fiscale e CIN di ogni casa, il commercialista prepara 9 CU (una per proprietario, con gli importi casa per casa) e le invia entro il 16 marzo. Sara le manda anche ai proprietari per email. A ottobre il commercialista presenta il 770.
In pratica
- Chiarisci nel contratto chi incassa: da questo dipende chi rilascia la CU.
- Tieni un registro mensile di incassi e ritenute per proprietario.
- Raccogli codice fiscale, dati catastali e CIN di ogni casa.
- Consegna e trasmetti le CU entro il 16 marzo.
- Correggi subito gli errori: entro 60 giorni la sanzione si riduce.
- Ricorda il modello 770 entro il 31 ottobre.