Quando si versa la ritenuta sugli affitti brevi?
L'intermediario trattiene il 21% quando paga il proprietario e lo versa con F24 entro il 16 del mese successivo, anche con un unico versamento per tutte le ritenute del mese. Se la scadenza cade di sabato o festivo slitta al primo giorno lavorativo. Il proprietario, invece, paga l'eventuale differenza con la dichiarazione dei redditi.
La ritenuta del 21% sugli affitti brevi la deve versare chi incassa per conto del proprietario: un portale, un’agenzia, un property manager. Qui vediamo il calendario: quando nasce la ritenuta, quando va pagata e cosa succede se si paga in ritardo.
In quale momento si trattiene?
L’Agenzia delle Entrate indica che la ritenuta si effettua al momento del pagamento al beneficiario, cioè quando l’intermediario gira i soldi al proprietario. Non conta il giorno della prenotazione: conta il mese in cui il proprietario viene pagato (in tutto o in parte).
Entro quando va versata?
Con il modello F24, entro il 16 del mese successivo a quello in cui la ritenuta è stata trattenuta. Alcuni dettagli pratici:
- si può fare un unico versamento per tutte le ritenute del mese, anche di più proprietari;
- se il 16 cade di sabato o in un giorno festivo, si paga il primo giorno lavorativo dopo;
- per le scadenze che cadono tra il 1° e il 20 agosto c’è la consueta proroga al 20 agosto.
| Proprietario pagato a | Versamento entro |
|---|---|
| marzo | 16 aprile |
| luglio | 20 agosto (proroga estiva) |
| dicembre | 16 gennaio dell’anno dopo |
E se si paga in ritardo?
La sanzione per il versamento tardivo è del 25% della somma, dimezzata se si paga entro 90 giorni e ridotta ancora (a un quindicesimo per ogni giorno) se il ritardo non supera i 15 giorni. Con il ravvedimento operoso la sanzione si riduce ulteriormente: a un decimo del minimo se si paga entro 30 giorni, a un nono entro 90 giorni, a un ottavo entro il termine della dichiarazione dell’anno. Si aggiungono gli interessi al tasso legale. Dal 1° gennaio 2027 il ravvedimento passa nell’articolo 14 del nuovo Testo unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 173/2024), con le stesse riduzioni.
Se invece la ritenuta non è stata proprio trattenuta, la sanzione per il sostituto è del 20% dell’importo non trattenuto, sempre con la possibilità di ravvedimento.
Un esempio di ritardo
Un gestore dimentica l’F24 di 1.000 euro in scadenza il 16 aprile e lo paga il 26 aprile, con 10 giorni di ritardo. La sanzione ridotta per ravvedimento è circa lo 0,83%: circa 8,30 euro, più pochi euro di interessi. Lo stesso errore scoperto dopo un controllo costerebbe molto di più.
E il proprietario quando paga?
Il proprietario non versa nulla mese per mese. A fine anno riceve la Certificazione Unica e, nella dichiarazione dei redditi, calcola l’imposta vera (cedolare al 21% o 26%, oppure IRPEF), scala le ritenute subite e paga l’eventuale saldo alle scadenze normali (di solito il 30 giugno, o in busta paga con il 730).
In pratica
- Registra la ritenuta nel mese in cui paghi il proprietario.
- Paga un F24 cumulativo entro il 16 del mese dopo.
- Metti in calendario sabati, festivi e la proroga di agosto.
- Se sbagli, ravvediti subito: entro 30 giorni costa pochissimo.
- Controlla che il totale versato coincida con le CU e il 770.
Fonti
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aprile 2026)
- D.Lgs. 471/1997, art. 13 - Ritardati od omessi versamenti (Normattiva)
- D.Lgs. 472/1997, art. 13 - Ravvedimento (Normattiva, testo vigente a ottobre 2026)
- D.Lgs. 5 novembre 2024, n. 173 - Testo unico delle sanzioni tributarie (Normattiva)