Cos'è il modello 770 per gli intermediari degli affitti brevi?
Il 770 è la dichiarazione annuale dei sostituti d'imposta. Il property manager o l'agenzia che incassa gli affitti e trattiene il 21% deve presentarlo entro il 31 ottobre dell'anno dopo, riepilogando le ritenute fatte e i versamenti con codice 1919. Non riguarda il proprietario, né il gestore che non tocca i soldi degli ospiti.
Chi incassa gli affitti brevi per conto dei proprietari diventa, per legge, sostituto d’imposta: trattiene il 21%, lo versa allo Stato, rilascia la Certificazione Unica. Il modello 770 è l’ultimo tassello: la dichiarazione annuale in cui il sostituto riepiloga tutto.
Cos’è in parole semplici?
È la dichiarazione con cui chi trattiene tasse per conto di altri dice all’Agenzia delle Entrate: “nell’anno ho trattenuto queste somme e le ho versate in questi giorni, con questi F24”. La usano anche i datori di lavoro per le ritenute sugli stipendi.
La circolare 24/E del 2017 dell’Agenzia lo dice chiaramente per le locazioni brevi: gli intermediari devono certificare (con la CU) e dichiarare (con il 770) le ritenute operate, secondo l’articolo 4 del DPR 322/1998.
Chi lo deve presentare?
| Soggetto | Presenta il 770? |
|---|---|
| Property manager o agenzia che incassa e trattiene il 21% | Sì |
| Portale che incassa per l’host privato | Sì, se opera la ritenuta in Italia |
| Gestore che non incassa (paga il portale) | No, per le locazioni brevi |
| Proprietario dell’immobile | No |
Il gestore che non ha mai trattenuto nulla non ha ritenute da dichiarare. Se però ha dipendenti o paga professionisti con ritenuta d’acconto, il 770 gli serve comunque per quelli.
Cosa c’è dentro?
In sintesi:
- le ritenute operate nell’anno, mese per mese;
- i versamenti fatti con F24 (per le locazioni brevi con codice tributo 1919);
- eventuali eccedenze recuperate o compensate (codici 1628 e 6782);
- eventuali ravvedimenti per versamenti tardivi.
Non serve riscrivere i dati di ogni ospite: quelli dei proprietari e degli importi stanno nelle CU, inviate a parte entro il 16 marzo.
Entro quando?
Va presentato in via telematica tra il 15 aprile e il 31 ottobre dell’anno successivo a quello delle ritenute. Quando la scadenza cade di sabato o in un giorno festivo, slitta al primo giorno lavorativo. In pratica lo invia il commercialista o un altro intermediario abilitato.
Perché è importante farlo bene?
Perché l’Agenzia incrocia tre cose: le ritenute dichiarate nel 770, i versamenti F24 e le CU dei proprietari. Se non tornano, ad esempio una ritenuta certificata al proprietario ma mai versata, arrivano controlli e sanzioni. Una ritenuta non versata si può sanare con il ravvedimento operoso prima che arrivino contestazioni.
Un esempio
Nel 2026 la ditta di Luca incassa 180.000 euro di affitti brevi per 10 proprietari e trattiene 37.800 euro di ritenute, versate ogni mese con F24 codice 1919. A marzo 2027 il commercialista invia le 10 CU. A ottobre 2027 presenta il 770, dove i 37.800 euro trattenuti coincidono con la somma degli F24.
In pratica
- Se incassi e trattieni il 21%, il 770 è obbligatorio.
- Tieni un prospetto mensile: ritenute trattenute e F24 pagati.
- Controlla che il totale delle CU coincida con i versamenti.
- Sana subito eventuali F24 dimenticati con il ravvedimento.
- Invia il 770 entro il 31 ottobre, tramite il commercialista.