Chi deve fare la comunicazione dei dati dei contratti di locazione breve?
La fanno gli intermediari, agenzie, property manager e portali, che intervengono nella conclusione del contratto: l'ospite accetta tramite loro. Va inviata all'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell'anno dopo. Chi trattiene il 21% la assolve già con la Certificazione Unica. Il proprietario che affitta da solo non deve comunicare nulla.
La pagina sulla ritenuta del 21% elenca tutti gli obblighi dell’intermediario. Qui ci occupiamo solo della comunicazione dei dati dei contratti: chi la deve fare davvero, quando si può evitare e cosa succede se manca.
Chi è obbligato?
Chi esercita in modo professionale, anche non esclusivo, attività di intermediazione immobiliare e interviene nella conclusione del contratto di locazione breve: agenzie, property manager, gestori di portali online. Non contano la forma giuridica né la residenza.
Il criterio pratico dato dall’Agenzia delle Entrate è questo:
- devi comunicare se l’ospite ha accettato la proposta tramite te, o prenotando su una piattaforma online;
- non devi comunicare se hai solo pubblicato l’offerta e l’ospite ha accettato direttamente con il proprietario: hai messo in contatto le parti, ma sei rimasto fuori dall’accordo.
E il proprietario?
Chi affitta da solo, senza intermediari, non deve fare questa comunicazione. I suoi obblighi sono altri: dichiarare i redditi, comunicare gli ospiti alla Questura, gestire l’imposta di soggiorno, esporre il CIN.
Quali dati si comunicano?
- nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- durata del contratto;
- indirizzo dell’immobile;
- CIN dell’immobile;
- anno e importo lordo del corrispettivo.
Per i contratti dello stesso immobile e dello stesso locatore si può fare una comunicazione aggregata.
Entro quando e come?
Entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il contratto è stato concluso, con i servizi telematici dell’Agenzia e secondo le specifiche tecniche pubblicate sul suo sito. Se l’ospite recede prima dell’invio, quel contratto non va comunicato; se recede dopo, la comunicazione va rettificata.
Se trattengo il 21%, devo comunicare due volte?
No. Chi incassa e trattiene la ritenuta rilascia la Certificazione Unica, e con la certificazione assolve anche l’obbligo di comunicazione. La comunicazione separata serve quindi soprattutto a chi interviene nel contratto senza incassare: per esempio un’agenzia che conclude la prenotazione, ma il cui ospite paga il proprietario.
Cosa si rischia?
Per la comunicazione omessa, incompleta o infedele la sanzione va da 250 a 2.000 euro, dimezzata se si invia o si corregge entro 15 giorni dalla scadenza. Non è sanzionabile l’errore causato da dati sbagliati forniti dal proprietario. I dati vanno conservati per tutto il periodo in cui l’Agenzia può fare accertamenti.
Un esempio
Un’agenzia di Lecce gestisce le prenotazioni di 6 ville: gli ospiti confermano con lei, ma pagano con bonifico direttamente ai proprietari. L’agenzia non trattiene nulla, quindi non rilascia CU. Entro il 30 giugno 2027 deve però comunicare all’Agenzia i dati di tutti i contratti conclusi nel 2026, villa per villa, con il CIN di ciascuna.
In pratica
- Ospite che accetta tramite te o tramite un portale: comunicazione dovuta.
- Ospite che conferma direttamente al proprietario: comunicazione non dovuta.
- Se trattieni il 21%, basta la Certificazione Unica.
- Raccogli dai proprietari codice fiscale e CIN prima della stagione.
- Invia entro il 30 giugno; se sbagli, correggi entro 15 giorni.