Cos'è la DAC7 e cosa comunicano i portali al fisco?

DAC7 è il nome breve della direttiva (UE) 2021/514, che ha esteso alle piattaforme digitali lo scambio automatico di informazioni fiscali tra i Paesi dell’Unione. L’Italia l’ha recepita con il decreto legislativo 1 marzo 2023, n. 32. Riguarda chi vende beni o servizi tramite piattaforme, e in particolare chi affitta immobili su portali come Airbnb, Booking.com o Vrbo.

Chi deve comunicare?

I gestori delle piattaforme con obbligo di comunicazione, non gli host. Il portale raccoglie i tuoi dati, li verifica e li trasmette all’Agenzia delle Entrate (o all’autorità di un altro Paese UE, che poi li gira all’Italia).

Cosa comunicano sugli affitti?

Per chi affitta immobili, il decreto elenca questi dati:

• i dati identificativi dell’host (nome, indirizzo, codice fiscale e così via);
• l’identificativo del conto su cui ricevi i pagamenti, se noto, e l’intestatario se diverso da te;
• lo Stato o gli Stati di residenza;
• l’indirizzo di ogni immobile in annuncio e, se disponibile, il suo identificativo catastale;
• il corrispettivo pagato o accreditato in ogni trimestre e il numero di soggiorni, per ogni immobile;
• commissioni, costi o imposte trattenuti dalla piattaforma in ogni trimestre;
• se disponibili, il numero di giorni di affitto e il tipo di ogni immobile.

Quando?

Entro il 31 gennaio dell’anno successivo. Le prime comunicazioni, sui dati del 2023, sono partite entro il 31 gennaio 2024. Entro la stessa data la piattaforma deve dare anche a te le informazioni che ha comunicato: di solito le trovi nella sezione fiscale del tuo account.

L’Agenzia delle Entrate scambia poi i dati con gli altri Paesi UE entro due mesi: quelli sugli immobili arrivano anche allo Stato in cui si trova la casa.

È la stessa cosa della ritenuta del 21%?

No, sono due obblighi diversi.

	Ritenuta del 21% e CU	DAC7
Fonte	Legge italiana sulle locazioni brevi (DL 50/2017)	Direttiva europea (D.Lgs. 32/2023)
Chi la fa	Intermediari che incassano per host privati	Tutte le piattaforme obbligate
Cosa produce	Un acconto d’imposta e la CU	Una comunicazione di dati
Scadenza	16 marzo per la CU	31 gennaio

Per questo anche gli incassi su cui nessuno trattiene nulla, per esempio con pagamento in struttura, sono comunque noti al fisco.

Cosa cambia per me?

Nulla da fare in più, se dichiari tutto. Ma tieni presente che l’Agenzia può incrociare i dati DAC7 con la tua dichiarazione e inviarti una lettera se non tornano. Dai alla piattaforma dati corretti: se non rispondi alle sue richieste di informazioni, dopo i solleciti può prendere provvedimenti sul tuo account.

La norma è ancora quella?

Il D.Lgs. 32/2023 risulta abrogato dal D.Lgs. 141/2026, con testo in vigore fino al 31 dicembre 2026. Gli obblighi derivano dalla direttiva europea e restano, ma i riferimenti normativi italiani cambiano dal 2027: per questo la pagina è segnata da verificare. Allo stesso modo, le regole del DL 50/2017 sulle locazioni brevi passano dal 1° gennaio 2027 negli articoli 207 e 208 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026).

Un esempio

Nel 2026 Silvia incassa 12.500 euro su un portale per un trilocale a Bari. Entro il 31 gennaio 2027 il portale comunica all’Agenzia il suo codice fiscale, l’IBAN, l’indirizzo e i dati catastali della casa, gli incassi trimestre per trimestre, le commissioni trattenute e i giorni di affitto. Silvia trova lo stesso riepilogo nel suo account e lo usa per controllare la dichiarazione.

In pratica

• Inserisci sui portali dati fiscali e catastali corretti.
• A febbraio scarica il riepilogo DAC7 dal tuo account.
• Confrontalo con i tuoi incassi e con la Certificazione Unica.
• Dichiara tutto: il fisco conosce già gli importi.
• Se i dati sono sbagliati, chiedi la correzione alla piattaforma.