È arrivata una lettera dell'Agenzia delle Entrate per gli affitti brevi: cosa fare?

Il fisco conosce molti dati sugli affitti brevi: le Certificazioni Uniche di portali e gestori, le comunicazioni dei contratti degli intermediari e i dati che le piattaforme inviano ogni anno secondo le regole europee DAC7. Se questi dati non tornano con la tua dichiarazione, può arrivare una lettera. Niente panico: la prima cosa è capire di che lettera si tratta.

Che tipo di lettera è?

Tipo	Cosa significa	Cosa fare
Comunicazione di compliance (invito a verificare)	L’Agenzia segnala un’anomalia e ti invita a controllare	Verificare e, se serve, correggere con il ravvedimento
Avviso con importo da pagare dopo un controllo della dichiarazione	Calcoli o versamenti non tornano	Pagare o segnalare l’errore nei termini indicati
Schema di atto (contraddittorio)	L’Agenzia sta per emettere un atto e ti dà la possibilità di replicare	Rispondere con documenti entro il termine, di almeno 60 giorni
Avviso di accertamento	Atto definitivo, se non lo contesti	Valutare con un professionista adesione o ricorso

Il titolo e le prime righe della lettera di solito dicono già in quale caso sei.

È vera?

Circolano email e SMS falsi a nome dell’Agenzia. Una lettera vera arriva per posta, per PEC o nella tua area riservata del sito dell’Agenzia. Non cliccare link e non pagare nulla prima di aver controllato lì.

Come controllo i dati?

Metti a confronto:

• la lettera, con anni e importi contestati;
• le CU dei portali e dei gestori;
• gli estratti dei pagamenti dei portali e il tuo conto;
• la dichiarazione che hai presentato.

Gli errori frequenti sono incassi diretti dimenticati, una CU mai vista, casa cointestata dichiarata solo da un comproprietario, cancellazioni rimborsate ma conteggiate come incasso, imposta di soggiorno inclusa per sbaglio negli importi.

Se i dati dell’Agenzia sono giusti?

Conviene correggere subito. Le lettere di compliance non bloccano il ravvedimento operoso: anzi, servono proprio a spingerti a regolarizzare pagando sanzioni ridotte. Più tardi arrivi, più la riduzione si assottiglia (da un ottavo a un settimo, poi a un sesto dopo uno schema di atto). Dal 1° gennaio 2027 il ravvedimento passa nell’articolo 14 del nuovo Testo unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 173/2024), con le stesse riduzioni.

Se invece sono sbagliati?

Rispondi nei modi indicati nella lettera, allegando i documenti che lo provano: per esempio la prova che un incasso era di un comproprietario, o che una prenotazione è stata rimborsata. Con lo schema di atto hai almeno 60 giorni per presentare le tue osservazioni, e l’Agenzia non può emettere l’atto prima della scadenza.

Un esempio

Rita riceve un invito a verificare: per il 2024 risultano 7.200 euro incassati tramite un portale, ma nella sua dichiarazione non c’è nulla. Controlla: è vero, aveva dimenticato la CU. Con il CAF presenta una dichiarazione integrativa, paga imposta, interessi e sanzione ridotta, e conserva le ricevute.

In pratica

• Leggi il titolo: compliance, avviso, schema di atto o accertamento.
• Verifica che la lettera sia autentica nella tua area riservata.
• Confronta anno per anno CU, estratti dei portali e dichiarazione.
• Se hai dimenticato incassi, ravvediti subito.
• Se i dati sono sbagliati, rispondi con documenti entro i termini.
• Davanti a uno schema di atto o un accertamento, fatti assistere.