Cos'è la Certificazione Unica degli affitti brevi?

Come usare la CU nella dichiarazione è spiegato nella pagina sulla CU locazioni brevi. Qui vediamo il documento in sé: chi te lo deve dare, cosa c’è scritto, quando arriva e cosa fare se manca o è sbagliato.

Chi la rilascia?

La rilascia chi ha fatto da sostituto d’imposta per te, cioè l’intermediario che ha incassato il prezzo dell’affitto o è intervenuto nel pagamento e ha trattenuto il 21%: un portale, un’agenzia, un property manager. Lo prevede il DPR 322/1998, richiamato dalla guida dell’Agenzia delle Entrate.

Non la ricevi, invece, per gli incassi che nessuno ha trattenuto: bonifici diretti, contanti, prenotazioni dal tuo sito o pagamenti fatti dall’ospite in struttura.

Cosa c’è dentro?

In sostanza tre cose:

• i tuoi dati di locatore (nome e codice fiscale) e quelli dell’immobile;
• l’importo lordo incassato per tuo conto nell’anno, servizi compresi come le pulizie;
• le ritenute del 21% trattenute e versate allo Stato.

C’è anche l’indicazione se sei proprietario o no (casella “Locatore non proprietario”, per chi subaffitta o è comodatario): cambia il quadro del 730 in cui va il reddito.

Quando arriva?

Entro il 16 marzo dell’anno successivo. Entro la stessa data l’intermediario la trasmette anche all’Agenzia delle Entrate, che la usa per la dichiarazione precompilata. Airbnb, per esempio, la mette nella sezione Tasse dell’account intorno a metà marzo e avvisa per email.

La CU è anche la comunicazione al fisco del contratto?

Sì. L’Agenzia precisa che con la certificazione l’intermediario che ha fatto la ritenuta assolve anche l’obbligo di comunicare i dati dei contratti. Per questo la CU è il documento su cui il fisco incrocia i tuoi incassi.

Cosa faccio se non arriva o è sbagliata?

• Non arriva: controlla prima che il portale abbia il tuo codice fiscale corretto, poi chiedila per iscritto. Nel frattempo i tuoi estratti dei pagamenti servono per ricostruire gli importi.
• È sbagliata (importo, casa, codice fiscale): chiedi una CU corretta. L’intermediario può rettificarla, e paga una sanzione se la trasmette errata.
• Prenotazione cancellata: se la ritenuta era già stata versata e certificata, la recuperi in dichiarazione o chiedendo il rimborso.

E se la casa è cointestata?

La CU è intestata solo a chi ha firmato il contratto, cioè chi risulta host. Solo lui scala la ritenuta. Gli altri comproprietari dichiarano comunque la loro quota di reddito.

Un esempio

A marzo Davide riceve due CU: quella del portale (8.400 euro, 1.764 euro di ritenute) e quella del property manager che gestisce la seconda casa (6.000 euro, 1.260 euro di ritenute). Controlla che le case siano quelle giuste, aggiunge 900 euro incassati con un bonifico diretto e passa tutto al CAF.

In pratica

• Inserisci il codice fiscale corretto su ogni portale entro febbraio.
• Dal 16 marzo scarica le CU di tutti gli intermediari.
• Confronta importi e ritenute con i tuoi estratti.
• Chiedi subito la correzione di errori o CU mancanti.
• Aggiungi gli incassi senza CU prima di inviare la dichiarazione.