Come dichiarare i redditi di Airbnb?

Airbnb non paga le tasse al posto tuo, ma fa una parte del lavoro: per gli host privati trattiene un acconto e ti manda il documento che serve per la dichiarazione. Il resto tocca a te, o al tuo CAF o commercialista.

Le regole generali sulla dichiarazione degli affitti brevi le trovi nella pagina sulla CU locazioni brevi. Qui ci concentriamo su cosa cambia quando passi da Airbnb.

Airbnb trattiene davvero il 21%?

Sì, per gli host non professionali con annunci in Italia e soggiorni fino a 30 notti. Dal 2024 Airbnb applica una ritenuta del 21% e la versa ogni mese all’Agenzia delle Entrate. È un acconto, non l’imposta definitiva: vale qualunque regime tu scelga (cedolare al 21%, al 26% o IRPEF ordinaria).

La ritenuta non si applica, tra gli altri casi, a chi ha comunicato ad Airbnb una partita IVA valida o a chi offre servizi extra come la colazione.

Su quale importo si calcola?

Secondo il Centro assistenza di Airbnb, il 21% si calcola sul compenso lordo dell’host prima di togliere la commissione Airbnb per l’host e l’eventuale quota del co-host. Le spese di pulizia sono comprese. L’imposta di soggiorno riscossa tramite la piattaforma invece non conta come guadagno ed è esclusa.

Questo è coerente con le regole dell’Agenzia delle Entrate: la ritenuta e la cedolare si applicano all’intero importo pagato per l’alloggio, servizi accessori compresi. Con la cedolare, la commissione di Airbnb e il compenso del co-host non si deducono.

Dove trovo la Certificazione Unica di Airbnb?

Airbnb deve rilasciare la Certificazione Unica entro il 16 marzo dell’anno successivo. Ti avvisa per email e la trovi nella sezione Tasse del tuo account. Per riceverla corretta, inserisci per tempo (entro febbraio) i tuoi dati fiscali con il codice fiscale italiano. Gli importi trattenuti si vedono anche nella pagina dei guadagni.

I dati della CU arrivano anche nella dichiarazione precompilata, ma vanno controllati.

Cosa scrivo in dichiarazione?

• Tutti gli incassi dell’anno: quelli di Airbnb (dalla CU) e quelli di altri portali o prenotazioni dirette, che Airbnb non conosce.
• La scelta del regime: cedolare secca o IRPEF, e quale casa va al 21%.
• Le ritenute subite, che si scalano dall’imposta.
• I dati dell’immobile nel quadro dei fabbricati (quadro B del 730 o RB del modello Redditi).

E se ho più di due annunci?

Dal 2026, con più di due appartamenti in locazione breve l’attività si presume d’impresa. Airbnb ha annunciato che smette di trattenere il 21% agli host con più di due annunci. Attenzione però: in alcuni casi lo stop non è automatico, per esempio se hai due case su Airbnb e una terza su un altro portale. Devi aggiornare tu la tua situazione nella sezione delle impostazioni fiscali. Le somme trattenute prima dello stop restano in CU e si scalano in dichiarazione.

E se la casa è cointestata?

La ritenuta è certificata solo a chi risulta host sull’annuncio, e solo lui può scalarla. Gli altri comproprietari dichiarano comunque la loro quota di reddito.

Un esempio

Nel 2026 Elena incassa su Airbnb 10.000 euro lordi per il suo bilocale, pulizie comprese. Airbnb trattiene 2.100 euro e glieli certifica in CU. Elena riceve anche 1.500 euro da due prenotazioni dirette. Nel 730 dichiara 11.500 euro con cedolare al 21% (2.415 euro), scala i 2.100 già trattenuti e paga 315 euro.

In pratica

• Controlla che i tuoi dati fiscali su Airbnb siano completi entro febbraio.
• A metà marzo scarica la CU dalla sezione Tasse.
• Aggiungi gli incassi fuori da Airbnb.
• Scegli il regime e la casa al 21%, poi scala le ritenute.
• Se superi due appartamenti, aggiorna la tua posizione fiscale su Airbnb e parla con un commercialista.