Come si pagano le tasse sugli affitti brevi?

Chi affitta casa per brevi periodi da privato non deve aprire una posizione speciale né pagare ogni mese: le tasse sul reddito si fanno una volta l’anno, con la dichiarazione dei redditi. Nel frattempo, però, una parte può essere già trattenuta da chi incassa per te.

Vediamo le voci una per una.

Quale imposta si paga sul reddito degli affitti?

Hai due strade, e scegli tu in dichiarazione:

• Cedolare secca: un’imposta fissa che sostituisce IRPEF e addizionali. È del 26%, ridotta al 21% per una sola casa all’anno a tua scelta. Si calcola sull’intero importo pagato dall’ospite, servizi compresi (pulizie, biancheria), senza sconti.
• IRPEF ordinaria: il reddito della casa si somma agli altri tuoi redditi e paga l’aliquota del tuo scaglione, più le addizionali regionale e comunale. In questo caso il canone si riduce forfettariamente del 5%.

Quale delle due convenga dipende dai tuoi redditi: ne parliamo nella pagina sul confronto tra cedolare e IRPEF.

Cosa sono i soldi trattenuti dal portale?

Se un intermediario incassa per te (un portale come Airbnb o un property manager), per legge trattiene il 21% dell’importo lordo e lo versa allo Stato a tuo nome. È un acconto: in dichiarazione calcoli l’imposta vera e scali quanto già trattenuto. Se hai scelto il 21% su quella casa, spesso non resta nulla da pagare; se paghi il 26% o l’IRPEF, versi la differenza. A inizio anno l’intermediario ti manda la Certificazione Unica con gli importi.

Le prenotazioni incassate direttamente (bonifico, contanti, sito tuo) non hanno trattenute: l’imposta la paghi tutta tu in dichiarazione.

Quando e come si paga?

• Con il 730, l’imposta a debito viene trattenuta in busta paga o sulla pensione.
• Con il modello Redditi, paghi con F24 alle scadenze di saldo e acconti, come per l’IRPEF.

In entrambi i casi l’anno di riferimento è quello in cui hai incassato: gli affitti del 2026 si dichiarano nel 2027.

E le altre tasse sulla casa?

• IMU: la cedolare non la sostituisce. Una casa diversa dall’abitazione principale paga l’IMU secondo le aliquote del Comune.
• Imposta di soggiorno: la paga l’ospite, non tu. Però chi incassa l’affitto (tu, il gestore o il portale, secondo i casi) la riscuote, la versa al Comune e presenta la dichiarazione annuale.
• Registro e bollo: i contratti fino a 30 giorni non vanno registrati, quindi di regola non si pagano.

Cosa cambia con più di due appartamenti?

Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi vale solo se destini a questa attività al massimo due appartamenti (legge 199/2025). Dal terzo l’attività si presume d’impresa: niente cedolare, servono partita IVA e contabilità, e il reddito si tassa come reddito d’impresa.

Un esempio

Paolo affitta un bilocale tramite un portale e incassa 14.000 euro nel 2026. Il portale trattiene il 21%, cioè 2.940 euro. Paolo ha anche un monolocale che affitta solo a prenotazioni dirette, per 6.000 euro.

Nel 730 del 2027 sceglie la cedolare: 21% sul bilocale (2.940 euro, già coperti dalla trattenuta) e 26% sul monolocale (1.560 euro, da pagare). In più versa l’IMU su entrambe le case, alle scadenze comunali.

In pratica

• Conta quanti appartamenti affitti a breve: con più di due cambia tutto.
• Tieni un registro di ogni incasso, anche diretto, con date e importi.
• Raccogli a inizio anno le Certificazioni Uniche dei portali e dei gestori.
• In dichiarazione scegli cedolare o IRPEF e indica quale casa va al 21%.
• Scala le trattenute già subite e paga solo la differenza.
• Non dimenticare IMU e, se incassi tu, l’imposta di soggiorno.