Quali sanzioni ci sono per gli affitti brevi non dichiarati?

Gli incassi degli affitti brevi sono sempre più visibili al fisco: Certificazioni Uniche di portali e gestori, comunicazioni dei contratti, dati DAC7 inviati ogni anno dalle piattaforme. Non dichiararli espone a sanzioni che si sommano all’imposta. Qui trovi quelle fiscali; per le sanzioni su CIN, Questura e imposta di soggiorno ci sono pagine dedicate.

Cosa si paga oltre all’imposta?

In ogni caso, l’imposta non versata e gli interessi. A questi si aggiungono le sanzioni, che dipendono da cosa è successo.

Situazione	Sanzione amministrativa
Dichiarazione presentata, ma senza (tutti) gli incassi: dichiarazione infedele	70% dell’imposta in più dovuta, minimo 150 euro
Dichiarazione non presentata: omessa	120% dell’imposta dovuta, minimo 250 euro
Dichiarazione omessa senza imposta dovuta	da 250 a 1.000 euro
Imposta dichiarata ma non versata	25% dell’importo non pagato

Se la differenza è piccola, sotto il 3% dell’imposta dichiarata e sotto i 30.000 euro, la sanzione per infedele dichiarazione è ridotta di un terzo. Le percentuali sono quelle in vigore nel 2026, dopo la riforma del 2024; dal 1° gennaio 2027 le regole confluiscono nel nuovo testo unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 173/2024), dove il ravvedimento è all’articolo 14.

Quando diventa un reato?

Solo sopra soglie alte, previste dal decreto legislativo 74/2000:

• omessa dichiarazione: reato se l’imposta evasa supera 50.000 euro per singola imposta (reclusione da due a cinque anni). Una dichiarazione presentata entro 90 giorni dalla scadenza non si considera omessa;
• dichiarazione infedele: reato se l’imposta evasa supera 100.000 euro e, insieme, i redditi nascosti superano il 10% di quelli dichiarati o 2 milioni di euro.

Per un host con uno o due appartamenti sono soglie lontane, ma non impossibili sommando più anni.

Come si riducono le sanzioni?

Con il ravvedimento operoso: se correggi da solo, prima di un atto formale, la sanzione scende a una frazione (per la dichiarazione infedele un ottavo o un settimo, a seconda di quando ti muovi). Anche dopo un invito dell’Agenzia a verificare puoi ancora ravvederti. Il procedimento è spiegato nella pagina sul ravvedimento.

E se gli appartamenti erano più di due?

Dal 2026 oltre due appartamenti l’attività si presume d’impresa. Se non lo hai dichiarato come tale, ai problemi di imposta sul reddito si possono aggiungere quelli di partita IVA, contributi e SCIA. È un caso da affrontare subito con un commercialista.

Un esempio

Nel 2025 Marco ha incassato 8.000 euro con prenotazioni dirette, senza alcuna ritenuta, e non li ha dichiarati. Ipotizzando la cedolare al 21%, l’imposta è 1.680 euro. Se lo scopre un controllo, la sanzione piena per dichiarazione infedele è di 1.176 euro, più gli interessi. Se Marco si ravvede in tempo, la sanzione scende a circa 147 euro (un ottavo).

In pratica

• Dichiara ogni incasso, anche diretto o in contanti.
• Conserva CU ed estratti dei portali finché il fisco può controllare: in genere fino al quinto anno dopo la dichiarazione.
• Se ti accorgi di un errore, ravvediti prima che arrivi un atto.
• Presenta comunque la dichiarazione: omessa costa più di infedele.
• Con più di due appartamenti, verifica subito l’inquadramento con un professionista.