Booking applica la ritenuta sugli affitti brevi?
Dipende da chi incassa. Se l'ospite paga in struttura o a te, Booking non tocca i soldi e non può trattenere il 21%: paghi tutto tu in dichiarazione. Se invece usi Pagamenti tramite Booking.com e sei un host privato, la legge chiede a chi incassa di trattenere il 21%. Controlla sempre estratti e Certificazione Unica.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Con Airbnb la risposta è semplice: per gli host privati trattiene il 21% (ne parliamo nella pagina su come dichiarare i redditi Airbnb). Con Booking.com dipende da come sono impostati i pagamenti della tua struttura. Il punto chiave è uno: la ritenuta la può fare solo chi ha in mano i soldi.
Cosa dice la legge?
La guida dell’Agenzia delle Entrate è chiara: gli intermediari, residenti o no in Italia, devono trattenere il 21% quando incassano i corrispettivi o intervengono nel pagamento. La ritenuta si fa al momento in cui l’intermediario paga il proprietario.
Le società di carte e di pagamento online non contano: fanno solo transitare il denaro e non devono trattenere nulla.
Se l’ospite paga in struttura?
Molte strutture su Booking incassano direttamente dall’ospite (in contanti, con POS o addebitando la carta lasciata a garanzia). In questo caso Booking non incassa l’affitto: ti fattura solo la commissione. Quindi non c’è ritenuta e non ricevi una CU per quegli incassi. L’imposta la calcoli e la paghi tutta tu in dichiarazione.
Se usi Pagamenti tramite Booking.com?
Con questo servizio è Booking a incassare dall’ospite e a girarti il netto dopo il soggiorno. Per la legge italiana, un intermediario che incassa per un host privato deve trattenere il 21% e certificarlo.
Come Booking applichi in concreto questa regola, mercato per mercato e host per host, va verificato sui documenti del tuo account: le pagine di aiuto per i partner non sono sempre aggiornate per l’Italia. Per questo la pagina è segnata da verificare.
Come capisco se mi ha trattenuto il 21%?
- Nella sezione Finanze dell’extranet, guarda i dettagli dei pagamenti: se c’è una trattenuta fiscale, compare come voce separata dalla commissione.
- A marzo controlla se ricevi una Certificazione Unica per le locazioni brevi.
- Controlla la precompilata: le ritenute certificate compaiono nel rigo F8.
Se non trovi ritenute, non hai nulla da scalare: dichiari tutto e paghi l’imposta intera.
Booking comunica comunque i dati al fisco?
Sì, per altre strade. Le piattaforme comunicano ogni anno all’Agenzia i dati degli host e degli incassi secondo le regole europee DAC7. Quindi, con o senza ritenuta, gli incassi di Booking sono noti al fisco.
E con più di due appartamenti o la partita IVA?
Se comunichi a Booking una partita IVA per la tua attività, la ritenuta per gli host privati non si applica. Dal 2026, con più di due appartamenti in affitto breve, l’attività si presume d’impresa: parla con un commercialista e aggiorna i tuoi dati fiscali sul portale.
Un esempio
Giorgio incassa 6.000 euro da Booking con pagamento in struttura e 9.000 euro da Airbnb. Airbnb gli trattiene 1.890 euro e glieli certifica. Da Booking non ha ritenute. Nel 730 dichiara 15.000 euro con cedolare al 21% (3.150 euro), scala i 1.890 euro e paga 1.260 euro.
In pratica
- Controlla nell’extranet se gli ospiti pagano te o Booking.
- Con pagamento in struttura: nessuna ritenuta, paghi tutto in dichiarazione.
- Con Pagamenti tramite Booking.com: verifica trattenute ed eventuale CU.
- Tieni un registro degli incassi Booking: la DAC7 li comunica comunque.
- Metti da parte durante l’anno la parte di tasse non trattenuta.