Quanto si paga di IRPEF sugli affitti brevi senza cedolare secca?

La cedolare secca è facoltativa. Se non la scegli, il reddito degli affitti brevi segue la tassazione ordinaria: entra nel tuo reddito complessivo e paga l’IRPEF con le aliquote progressive, come lo stipendio o la pensione.

Su quale importo si calcola l’IRPEF?

Per il proprietario, il reddito della casa affittata è il maggiore tra:

• il totale dei canoni dell’anno ridotto del 5% (una deduzione forfettaria per le spese, uguale per tutti);
• la rendita catastale rivalutata del 5%.

Per una casa affittata con continuità, il canone ridotto è quasi sempre molto più alto della rendita: in pratica paghi sul 95% di quanto incassi. Rientrano anche i servizi compresi nel prezzo, come pulizie e biancheria. Le altre spese (commissioni dei portali, bollette, arredi) non si deducono.

Chi subloca o ha la casa in comodato dichiara invece i compensi tra i redditi diversi: il caso va visto con il proprio consulente.

Quali sono le aliquote IRPEF dal 2026?

La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025) ha abbassato il secondo scaglione dal 35% al 33%. Dal periodo d’imposta 2026 gli scaglioni sono:

Reddito imponibile complessivo	Aliquota
fino a 28.000 euro	23%
da 28.000 a 50.000 euro	33%
oltre 50.000 euro	43%

Conta l’aliquota dello scaglione in cui cade il reddito dell’affitto, una volta sommato agli altri redditi. Se hai già uno stipendio di 30.000 euro, ogni euro di affitto paga almeno il 33%.

E le addizionali?

Sopra l’IRPEF si pagano due addizionali, sullo stesso reddito:

• regionale: l’aliquota base è 1,23%, che le Regioni possono aumentare;
• comunale: la decide il tuo Comune, entro i limiti di legge, e alcuni Comuni prevedono esenzioni sotto una certa soglia.

Le aliquote del tuo territorio sono pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze. Con la cedolare secca, invece, le addizionali non sono dovute.

Ci sono altri effetti?

Sì, due da conoscere.

• Il reddito degli affitti può ridurre le detrazioni che calano al crescere del reddito, come quelle per lavoro dipendente o pensione. Attenzione però: secondo l’Agenzia delle Entrate questo succede anche con la cedolare, perché il reddito tassato con cedolare conta comunque per calcolare detrazioni, familiari a carico e ISEE. Non è quindi una differenza tra i due regimi.
• Se hai detrazioni che non riesci a sfruttare perché la tua IRPEF è troppo bassa (per esempio rate di bonus edilizi o spese mediche), la tassazione ordinaria ti permette di usarle anche sull’imposta dovuta per gli affitti. Con la cedolare quella parte andrebbe persa.

E la ritenuta del portale?

Non cambia: chi incassa per te trattiene comunque il 21% come acconto. In dichiarazione calcoli l’IRPEF dovuta e scali quanto già trattenuto. Se le ritenute superano l’imposta, la differenza ti torna a credito o a rimborso.

Un esempio

Chiara è impiegata con un reddito di 32.000 euro e nel 2026 incassa 12.000 euro da un appartamento in affitto breve.

• Reddito da affitto: 12.000 meno 5% = 11.400 euro.
• Tutto ricade nello scaglione del 33%: IRPEF di 3.762 euro.
• Addizionali: ipotizzando in totale il 2% (stima, dipende da Regione e Comune), circa 228 euro.
• Totale stimato: circa 3.990 euro.

Con la cedolare al 21% sui 12.000 euro avrebbe pagato 2.520 euro. Per Chiara la tassazione ordinaria costa quasi 1.500 euro in più.

In pratica

• Somma tutti i canoni dell’anno, servizi compresi.
• Togli il 5% e confronta il risultato con la rendita catastale rivalutata.
• Guarda in quale scaglione IRPEF cade il reddito dell’affitto.
• Aggiungi le addizionali del tuo territorio.
• Verifica se hai detrazioni che oggi non riesci a usare.
• Confronta il totale con la cedolare prima di scegliere.