Quando si applica l'IVA sugli affitti brevi?

Q: Quando si applica l'IVA sugli affitti brevi?

Da privato mai: chi affitta fino a due appartamenti senza servizi alberghieri non applica IVA agli ospiti, e la paga solo come costo sulle commissioni dei portali. L'IVA entra in gioco quando l'affitto diventa impresa, per esempio dal terzo appartamento: lì è discusso se sia esente come locazione o al 10% come alloggio turistico. Nel forfettario non si addebita.

L’IVA è un’imposta che riguarda le imprese e i professionisti. Per capire se si applica a un affitto breve, la prima domanda è quindi: chi affitta lo fa da privato o come impresa?

Da privato si paga l’IVA?

No, sull’affitto no. Chi affitta da privato (fino a due appartamenti dal 2026, senza servizi tipici alberghieri) non ha partita IVA e non applica IVA agli ospiti: paga solo le imposte sul reddito, con cedolare o IRPEF.

L’IVA però la subisci come costo sulle commissioni dei portali. Airbnb, per esempio, applica l’IVA del Paese dell’host sulla sua commissione agli host senza partita IVA: in Italia il 22%, che da privato non recuperi.

Quando l’affitto diventa impresa?

Dal 2026, quando destini alla locazione breve più di due appartamenti nell’anno: l’attività si presume d’impresa;
quando offri servizi ulteriori rispetto all’alloggio, come colazione, pasti, noleggio auto, guide: per l’Agenzia delle Entrate sono prestazioni d’impresa anche se occasionali;
quando hai un’organizzazione stabile e abituale, anche sotto la soglia.

Secondo la lettura prevalente dei commercialisti, gli obblighi IVA scattano dal momento in cui si affitta il terzo appartamento, non dal 1° gennaio.

Da impresa, l’affitto è esente o al 10%?

Qui il quadro non è chiaro, ed è il motivo per cui la pagina è da verificare. Le due letture sono:

Lettura	Regola	Conseguenza
Locazione di abitazioni	Esente da IVA (art. 10, n. 8, DPR 633/1972; dal 2027 art. 37 del Testo unico IVA)	Niente IVA agli ospiti, ma IVA sugli acquisti in gran parte non detraibile
Servizio di alloggio turistico	IVA al 10% (n. 120, Tabella A, parte III)	IVA al 10% sul prezzo, IVA sugli acquisti detraibile

Un’analisi pubblicata su EC News nel marzo 2026 ricorda che l’esenzione va applicata in modo restrittivo e che la Corte di giustizia UE (causa C-733/22) chiede di non trattare in modo diverso servizi simili: argomenti che spingono verso il 10%. Manca però una presa di posizione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

E nel regime forfettario?

Chi è nel forfettario non addebita IVA ai clienti, qualunque sia la qualificazione dell’affitto. Deve però versare l’IVA sulle commissioni dei portali esteri (reverse charge), senza poterla detrarre.

E il property manager?

La sua commissione al proprietario è un servizio soggetto a IVA al 22% nel regime ordinario, senza IVA nel forfettario. Ne parliamo nella pagina sull’IVA della provvigione.

Un esempio

Roberto, dal 2026, affitta tre appartamenti e apre la partita IVA in regime ordinario. Incassa 60.000 euro dagli ospiti. Se l’affitto fosse considerato servizio di alloggio al 10%, nei 60.000 euro ci sarebbero circa 5.450 euro di IVA da versare, ma potrebbe detrarre l’IVA su arredi, pulizie e commissioni. Se fosse esente, non verserebbe IVA ma non detrarrebbe quella sugli acquisti. Le due ipotesi sono stime: la scelta va fatta con il commercialista.

In pratica

Da privato: niente IVA sugli affitti, solo sulle commissioni.
Conta gli appartamenti: dal terzo si presume l’impresa.
Non offrire colazione o servizi alberghieri se vuoi restare privato.
Da impresa, decidi con il commercialista tra esenzione e 10%.
Nel forfettario non addebiti IVA, ma versi quella sulle commissioni estere.