Le pulizie addebitate agli ospiti sono tassate?
Sì. Il costo di pulizia che fai pagare all'ospite, anche se compare come voce separata su Airbnb o Booking, fa parte del corrispettivo della locazione breve: entra nella base della cedolare (o dell'IRPEF) e nella ritenuta del 21%. Resta fuori solo se l'ospite paga direttamente l'impresa di pulizie o se riaddebiti il costo effettivo documentato.
Su Airbnb e Booking il costo di pulizia compare spesso come voce a parte rispetto al prezzo per notte. Questo non lo rende “neutro” per il fisco: per la legge sulle locazioni brevi, le pulizie sono un servizio accessorio compreso nel contratto, e quindi fanno parte di quanto incassi per l’affitto.
Cosa dice l’Agenzia delle Entrate?
La guida sulle locazioni brevi spiega che il regime si applica anche ai contratti con servizi accessori come pulizia e biancheria, e che quando il contratto prevede un corrispettivo per questi servizi calcolato in modo forfettario, la base della cedolare è l’intero importo pagato dall’ospite.
Le spese per i servizi restano fuori solo quando:
- sono sostenute direttamente dall’ospite;
- sono riaddebitate all’ospite sulla base dei costi effettivi.
Che differenza fa sulla ritenuta?
La circolare 24/E del 2017 fa due esempi molto chiari:
| Caso | Importo | Ritenuta del 21% |
|---|---|---|
| Canone 1.000 euro, spesa di pulizia di 100 euro non compresa nel canone | 1.000 euro | 210 euro |
| Canone 1.000 euro più 100 di pulizia compresi nel prezzo | 1.100 euro | 231 euro |
Anche il Centro assistenza di Airbnb indica che le spese di pulizia sono incluse nell’importo su cui calcola la ritenuta. L’imposta di soggiorno invece no: non è un guadagno dell’host.
Posso togliere quanto pago all’impresa di pulizie?
Con la cedolare no: nessuna spesa si deduce. Con l’IRPEF, da proprietario, hai solo lo sconto forfettario del 5% sul totale. Quindi, in pratica, paghi le tasse sulla quota pulizie anche se la giri tutta all’impresa.
Ha senso far pagare le pulizie direttamente all’ospite?
Nelle locazioni brevi tramite portale è raro e poco pratico: l’ospite si aspetta un prezzo unico. Il riaddebito a costo effettivo richiede documenti precisi (fattura dell’impresa, importo identico a quello addebitato). Prima di cambiare il modo di incassare, parlane con il tuo consulente: un forfait chiamato “rimborso” resta un forfait.
Un esempio
Valeria affitta un bilocale a Napoli: 85 euro a notte più 60 euro di pulizia per prenotazione. In un anno ha 90 prenotazioni e 300 notti: 25.500 euro di notti e 5.400 euro di pulizie. La base della cedolare è 30.900 euro. Con il 21% paga 6.489 euro, di cui 1.134 euro dovuti alla sola voce pulizie, anche se all’impresa ne gira 4.500.
Come tenerne conto nel prezzo?
Quando fissi il costo di pulizia, ragiona sul netto: una parte va in tasse (21% o 26%) e una parte in commissione del portale. Un costo di pulizia pari solo a quanto paghi l’impresa, di fatto, ti fa perdere soldi.
In pratica
- Considera la pulizia addebitata come parte dell’affitto.
- Includila negli incassi che dichiari, anche se la CU non la separa.
- Aspettati la ritenuta del 21% anche sulla pulizia.
- Non dedurre il costo dell’impresa con la cedolare.
- Fissa la tariffa pulizie tenendo conto di tasse e commissioni.