Su quale immobile si può applicare la cedolare secca al 21%?
Il 21% vale per una sola casa all'anno, scelta da te nella dichiarazione dei redditi: non conta quale hai comprato prima né dove abiti. Deve essere un'abitazione (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10) in Italia. Sulle altre case in locazione breve la cedolare è al 26%. Conviene dare il 21% a quella che incassa di più.
La regola generale (26% di base, 21% su una sola casa) è spiegata nella pagina sulla cedolare al 21% o al 26%. Qui rispondiamo a una domanda più pratica: quale casa può avere il 21%, e come si sceglie.
Chi decide quale casa va al 21%?
Tu. L’Agenzia delle Entrate spiega che l’aliquota ridotta del 21% vale per i redditi di una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente, e che la scelta si fa nella dichiarazione dei redditi dell’anno interessato.
Quindi non conta:
- quale casa hai comprato per prima;
- in quale abiti o hai la residenza;
- quale passa da un portale e quale no.
La scelta vale per un anno. L’anno dopo puoi indicare una casa diversa.
Quali immobili possono avere la cedolare?
Per le locazioni brevi la cedolare, al 21% o al 26%, si applica solo a:
- abitazioni accatastate nelle categorie da A1 a A11, escluso l’A10 (uffici e studi privati), e alle loro pertinenze (box, cantine, posti auto);
- immobili situati in Italia;
- contratti fino a 30 giorni, tra persone fisiche fuori da un’attività d’impresa.
Un locale accatastato come ufficio o negozio, anche se arredato come casa, resta fuori. Restano fuori anche gli affitti con servizi tipici alberghieri, come la colazione.
Vale anche per una stanza o per chi subaffitta?
Sì. L’Agenzia include nel regime le singole stanze di un’abitazione, le sublocazioni e i contratti del comodatario. Anche in questi casi il 21% spetta a una sola unità all’anno.
Cosa fa la precompilata?
Secondo le FAQ della dichiarazione precompilata, se ricevi Certificazioni Uniche per più immobili, l’Agenzia applica in automatico il 21% alla casa con il canone più alto e il 26% alle altre. Puoi modificare questa scelta prima di inviare.
Qual è la scelta più conveniente?
Quasi sempre quella di dare il 21% alla casa che incassa di più: lo sconto di 5 punti pesa di più su un importo più alto.
Un esempio
Lucia ha due appartamenti in affitto breve. Il bilocale di Bologna incassa 16.000 euro l’anno, il monolocale al mare 7.000.
| Scelta | Imposta bilocale | Imposta monolocale | Totale |
|---|---|---|---|
| 21% al bilocale | 3.360 euro | 1.820 euro | 5.180 euro |
| 21% al monolocale | 4.160 euro | 1.470 euro | 5.630 euro |
Dare il 21% al bilocale le fa risparmiare 450 euro. Se nel 2027 il monolocale incassasse di più, potrebbe cambiare scelta.
E con più di due case?
Dal 2026, con più di due appartamenti in locazione breve l’attività si presume d’impresa: niente cedolare, né al 21% né al 26%.
In pratica
- Controlla che ogni casa sia accatastata come abitazione (A1-A11, non A10).
- Somma gli incassi annui di ciascuna casa, servizi compresi.
- Assegna il 21% alla casa che incassa di più.
- Verifica la scelta proposta dalla precompilata prima di inviare.
- Rifai il conto ogni anno: la scelta non è definitiva.