Come si dividono le tasse di un affitto breve in comproprietà?
Ogni comproprietario dichiara la sua quota di reddito, anche se l'annuncio è intestato a uno solo, e sceglie liberamente tra cedolare e IRPEF. La ritenuta del 21% del portale è però certificata solo a chi risulta host, e solo lui la scala. Come si contino le case in comproprietà per il limite dei due appartamenti non è ancora chiarito.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Case ereditate tra fratelli, appartamenti comprati in due: la comproprietà è frequente negli affitti brevi. Spesso però l’annuncio sul portale è intestato a una sola persona, e qui nascono i dubbi su chi paga cosa.
Chi dichiara il reddito?
Tutti i comproprietari, ciascuno per la sua quota. Il reddito degli immobili si attribuisce a ogni titolare in proporzione al suo diritto: se la casa è al 50% tra marito e moglie, ognuno dichiara metà degli incassi. Non importa chi abbia firmato il contratto o gestisca l’annuncio.
Ognuno può scegliere il suo regime?
Sì. Ogni comproprietario decide nella propria dichiarazione se usare la cedolare secca o l’IRPEF. Uno può scegliere la cedolare al 21%, l’altro l’IRPEF, se gli conviene per i suoi redditi.
Anche l’aliquota del 21% su una sola unità si valuta persona per persona: ognuno indica la sua casa agevolata.
E la ritenuta del portale?
Qui c’è il punto delicato. L’Agenzia delle Entrate spiega che, se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari, la ritenuta del 21% è operata e certificata solo a lui, e solo lui la può scalare (o chiedere a rimborso se supera la sua imposta). Gli altri comproprietari pagano la loro quota di imposta per intero, senza ritenute da scalare.
| Chi è host sul portale | L’altro comproprietario | |
|---|---|---|
| Reddito da dichiarare | la sua quota | la sua quota |
| Ritenuta da scalare | tutta quella della CU | nessuna |
| Rischio | ritenuta superiore all’imposta, quindi credito | imposta da pagare tutta in dichiarazione |
Per evitare squilibri, conviene mettersi d’accordo per iscritto su come dividere incassi e tasse.
Come si contano gli appartamenti per il limite dei due?
Non c’è ancora un chiarimento ufficiale. Una lettura diffusa tra i commentatori è che ogni comproprietario conti l’intero appartamento, anche se ne possiede solo una quota. Con questa lettura, chi ha già due case in affitto breve e eredita una piccola quota di una terza potrebbe superare il limite. È un punto aperto, ed è per questo che la pagina è segnata da verificare.
E l’IMU?
Anche l’IMU si divide: ognuno la paga in proporzione alla sua quota e ai mesi di possesso.
Un esempio
Due fratelli, Gianni e Paola, possiedono al 50% un trilocale a Firenze. L’annuncio è intestato a Gianni. Nel 2026 incassa 20.000 euro e il portale trattiene 4.200 euro, tutti certificati a lui. Ognuno dichiara 10.000 euro con cedolare al 21%: 2.100 euro a testa. Gianni scala 4.200 euro e ha 2.100 euro di credito; Paola paga 2.100 euro. Tra loro si accordano perché Gianni restituisca a Paola la parte di ritenuta che le spetterebbe.
In pratica
- Ogni comproprietario dichiara la sua quota di incassi.
- Ognuno sceglie liberamente cedolare o IRPEF.
- Solo l’host del portale scala la ritenuta.
- Mettete per iscritto come dividere incassi, ritenute e spese.
- Prima di superare due case, chiedete un parere sul conteggio.