Come si tassa l'affitto breve di una stanza?
Come l'affitto di una casa intera: puoi scegliere la cedolare secca (21% se è la tua unica unità agevolata, altrimenti 26%) oppure l'IRPEF, sull'intero importo pagato dagli ospiti, pulizie comprese. Se affitti più stanze della stessa casa nello stesso periodo, la scelta fatta per il primo contratto vale per tutti. Il portale che incassa trattiene il 21%.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Le regole non fiscali per affittare una stanza (CIN, Questura, norme regionali su affittacamere e B&B) sono nella pagina su come affittare una sola stanza. Qui parliamo solo di tasse.
La stanza rientra nella cedolare?
Sì. L’Agenzia delle Entrate include espressamente nel regime delle locazioni brevi i contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione, fino a 30 giorni. Valgono quindi le stesse regole della casa intera:
- cedolare secca al 21% sulla tua unica unità agevolata, al 26% sulle altre;
- oppure IRPEF ordinaria, sul 95% del canone;
- base: l’intero importo pagato dall’ospite, servizi compresi come pulizie e biancheria. Offrire la colazione, invece, porta fuori dal regime delle locazioni brevi.
Più stanze della stessa casa: una scelta o tante?
Di norma la cedolare si sceglie contratto per contratto. C’è però un’eccezione pensata proprio per le stanze: se affitti porzioni della stessa abitazione in periodi in tutto o in parte coincidenti, la scelta fatta per il primo contratto vale anche per i successivi. In pratica, per le stanze affittate in contemporanea non puoi mescolare cedolare e IRPEF.
Il 21% vale per ogni stanza?
No: l’aliquota ridotta vale per una sola unità immobiliare all’anno. Se affitti tre stanze della stessa casa, quella casa è la tua unità al 21% e tutte le stanze ne beneficiano. Se però hai anche un altro appartamento in affitto breve, uno dei due andrà al 26%.
Le stanze contano per il limite dei due appartamenti?
La legge parla di appartamenti. Le stanze della stessa casa, secondo la lettura più diffusa, formano un solo appartamento. Come si contino stanze affittate in più abitazioni non è stato ancora chiarito in modo ufficiale: è il motivo principale per cui questa pagina è da verificare.
E l’IMU sulla casa in cui vivo?
L’IMU sull’abitazione principale non è dovuta (salvo le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9). Affittare una stanza ai turisti, di per sé, non cambia la residenza né la dimora abituale. Conviene comunque verificare se il regolamento del tuo Comune prevede qualcosa di specifico.
Il portale trattiene il 21% anche sulle stanze?
Sì, se incassa per te. Airbnb precisa che, quando più annunci di stanze condividono lo stesso indirizzo, i dati fiscali si inseriscono una volta sola e valgono per tutti.
Un esempio
Tommaso vive in un quadrilocale a Bologna e affitta due stanze su un portale. In un anno incassa 9.600 euro, pulizie comprese. Non ha altri affitti: sceglie la cedolare al 21% e deve 2.016 euro. Il portale gli ha già trattenuto il 21%, cioè 2.016 euro, quindi in dichiarazione non ha altro da pagare. Sulla casa, che è la sua abitazione principale, non paga IMU.
In pratica
- Tratta la stanza come una locazione breve a tutti gli effetti.
- Dichiara tutti gli incassi, pulizie comprese.
- Per stanze affittate in contemporanea, scegli un solo regime.
- Ricorda che il 21% vale per una sola unità all’anno.
- Non offrire colazione o altri servizi alberghieri se vuoi restare nel regime.
- Se affitti stanze in più case, fatti consigliare prima di iniziare.