Come paga le tasse sugli affitti brevi un proprietario non residente in Italia?

Chi vive all’estero e affitta ai turisti una casa in Italia (ereditata, comprata per investimento o tenuta per le vacanze) ha un reddito prodotto in Italia, e quindi deve dichiararlo in Italia. Le regole sono quasi le stesse dei residenti, ma cambiano alcuni strumenti.

Quali regole fiscali si applicano?

Quelle delle locazioni brevi valgono per tutte le case situate in Italia date in affitto fino a 30 giorni da persone fisiche fuori da un’attività d’impresa. La residenza del proprietario non è un requisito. Quindi:

• puoi scegliere tra cedolare secca (21% su una casa, 26% sulle altre) e IRPEF;
• la base è l’intero importo pagato dagli ospiti, servizi compresi;
• dal 2026, oltre due appartamenti l’attività si presume d’impresa.

Il portale mi trattiene il 21%?

Sì, se incassa per te. Airbnb precisa che anche i non residenti con annunci in Italia devono fornire i dati fiscali, e che serve un codice fiscale italiano valido. La ritenuta è un acconto: la scali in dichiarazione.

Quale dichiarazione uso?

Il modello Redditi persone fisiche. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate escludono il 730 per chi non è residente in Italia nell’anno del reddito o in quello della dichiarazione. La scadenza ordinaria è il 31 ottobre (nel 2026, il 2 novembre perché il 31 era sabato). Spesso conviene affidarsi a un CAF o a un commercialista italiano.

Pago le tasse anche nel Paese dove vivo?

Può darsi. Molti Paesi tassano i residenti su tutti i redditi mondiali. Le convenzioni contro le doppie imposizioni firmate dall’Italia stabiliscono chi tassa cosa: per i redditi immobiliari in genere tassa lo Stato in cui si trova la casa, e il Paese di residenza evita la doppia imposizione con un credito o un’esenzione. Le regole cambiano da convenzione a convenzione: verifica con un consulente del tuo Paese. Anche per questo la pagina è segnata da verificare.

E l’IMU?

È dovuta. Dal 2020 la casa posseduta da un italiano iscritto all’AIRE non è più considerata abitazione principale, nemmeno se è pensionato all’estero. A maggior ragione se la affitti ai turisti, paghi l’IMU con l’aliquota delle seconde case del Comune.

E gli altri obblighi?

Restano tutti: CIN esposto e indicato negli annunci, comunicazione degli ospiti alla Questura entro i termini, imposta di soggiorno, dove prevista. Da lontano è difficile gestirli da soli: molti proprietari all’estero si affidano a un gestore locale, che però, se incassa, diventa sostituto d’imposta e ti rilascia la Certificazione Unica.

Un esempio

Elisa vive a Monaco di Baviera e affitta tramite un portale il bilocale ereditato a Lecce. Nel 2026 incassa 11.000 euro; il portale trattiene 2.310 euro. Nel 2027 presenta il modello Redditi in Italia con cedolare al 21%: l’imposta è 2.310 euro, già coperta dalla ritenuta. Paga l’IMU al Comune di Lecce e chiede al suo consulente tedesco come indicare quel reddito nella dichiarazione in Germania.

In pratica

• Procurati un codice fiscale italiano e inseriscilo sui portali.
• Dichiara gli affitti in Italia con il modello Redditi.
• Scegli cedolare o IRPEF e scala le ritenute dei portali.
• Verifica la convenzione tra l’Italia e il tuo Paese.
• Paga l’IMU come seconda casa.
• Affida a qualcuno sul posto CIN, Questura e imposta di soggiorno.