Come si tassa il reddito della sublocazione breve?

Chi prende una casa in affitto e la subloca ai turisti non paga le tasse come un proprietario. Il suo guadagno non è un reddito “da fabbricati” ma un reddito diverso. Questa pagina spiega come si calcola e perché la scelta tra cedolare e IRPEF, nella sublocazione, si fa con numeri diversi rispetto a chi affitta casa propria.

Che tipo di reddito è?

Per il TUIR (articolo 67) il guadagno da sublocazione fatto fuori da un’attività d’impresa è un reddito diverso. Il proprietario della casa continua a dichiarare il canone che riceve da te; tu dichiari i corrispettivi che incassi dagli ospiti. Dal 2017 il decreto-legge 50/2017 (articolo 4, comma 3) ha esteso alle sublocazioni brevi lo stesso regime delle locazioni brevi, compresa la cedolare secca. Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano, senza cambiare nella sostanza, nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026): i redditi diversi all’articolo 76, il calcolo con le spese inerenti all’articolo 80, la sublocazione breve all’articolo 207.

Quali sono le due strade?

	Cedolare secca	IRPEF ordinaria
Base	tutto quello che incassi dagli ospiti	incassi meno spese specificamente inerenti
Spese deducibili	nessuna	in primo luogo l’affitto pagato al proprietario
Aliquota	21% su una casa scelta, 26% sulle altre	il tuo scaglione (23%, 33%, 43%) più addizionali

Con l’IRPEF si applica l’articolo 71 del TUIR: il reddito è la differenza tra quanto percepito nell’anno e le spese specificamente inerenti alla sua produzione. I commentatori indicano l’affitto pagato al proprietario come l’esempio tipico di spesa inerente. L’Agenzia delle Entrate, però, non ha mai pubblicato un elenco dettagliato: per utenze, pulizie e commissioni dei portali chiedi al commercialista cosa puoi scalare. Per questo la pagina è segnata da verificare.

Perché nella sublocazione l’IRPEF può convenire?

Perché con la cedolare paghi su tutto l’incasso, anche sulla parte che giri al proprietario come affitto. Se il margine è sottile, la cedolare può pesare più del tuo guadagno reale. Con l’IRPEF paghi solo sulla differenza.

Un esempio

Andrea subloca un bilocale a Torino. In un anno incassa 16.000 euro dagli ospiti e paga al proprietario 9.000 euro di affitto; ha altre spese per circa 3.000 euro (stime).

• Cedolare al 21%: 21% di 16.000 = 3.360 euro, senza scalare nulla.
• IRPEF: se tutte le spese fossero riconosciute, il reddito sarebbe 4.000 euro; con uno scaglione del 33% più addizionali, circa 1.350 euro. Se fosse riconosciuto solo l’affitto, il reddito salirebbe a 7.000 euro e l’imposta a circa 2.350 euro.

In entrambi i casi l’IRPEF costa meno della cedolare. Con un margine più alto il risultato può ribaltarsi: il calcolo va rifatto ogni anno.

E la ritenuta del portale?

Se un portale o un gestore incassa per te, trattiene il 21% e ti rilascia la Certificazione Unica. Con la cedolare la ritenuta copre l’imposta al 21% (se la casa è tassata al 26% versi la differenza); con l’IRPEF è un acconto che scali in dichiarazione, e se hai pagato troppo ti torna a credito.

Ci sono limiti?

Sì. Dal 2026 chi destina alla locazione o sublocazione breve più di due appartamenti si presume impresa: niente cedolare e niente reddito diverso, ma reddito d’impresa con partita IVA.

In pratica

• Il guadagno da sublocazione breve è un reddito diverso, non da fabbricati.
• Con la cedolare paghi sull’intero incasso, senza scalare l’affitto.
• Con l’IRPEF paghi sulla differenza tra incassi e spese inerenti.
• Conserva contratto, ricevute dell’affitto e fatture delle spese.
• Scala in dichiarazione le ritenute del 21% subite.
• Oltre due appartamenti, l’attività diventa d’impresa.