Si può mettere l'esclusiva nel contratto di gestione?
Sì, l'esclusiva è lecita: il proprietario si impegna a non affidare la casa ad altri gestori, e a volte a non affittarla da solo, per la durata del contratto. Va scritta in modo chiaro, limitata nel tempo e approvata espressamente se il contratto è un modulo del gestore. Con un proprietario privato, penali sproporzionate sono presunte vessatorie.
Molti gestori chiedono l’esclusiva: per tutta la durata del contratto, la casa la gestiscono solo loro. Per il gestore ha senso, perché investe tempo e soldi nell’avvio dell’annuncio. Per il proprietario può essere accettabile, purché sappia esattamente cosa sta firmando.
È legale?
Sì. Il contratto di gestione è di solito un mandato, e nessuna norma vieta di aggiungere un patto di esclusiva. Le parti sono libere di accordarsi, entro alcuni limiti di tutela per chi firma un modulo preparato dall’altra parte o per il proprietario privato.
Cosa può coprire l’esclusiva?
È importante scriverlo, perché “esclusiva” può voler dire cose diverse:
| Tipo di esclusiva | Cosa impedisce al proprietario |
|---|---|
| Di gestione | affidare la casa a un altro gestore o co-host |
| Di canali | pubblicare annunci da solo su portali o siti |
| Di prenotazioni dirette | affittare a conoscenti senza passare dal gestore, o farlo senza compenso al gestore |
La formula più equilibrata di solito è la prima, con regole chiare per l’uso personale della casa e per gli amici del proprietario.
Quali limiti ci sono?
- Approvazione specifica: se il contratto è fatto con condizioni generali preparate dal gestore, le clausole che restringono la libertà del proprietario di contrattare con terzi hanno effetto solo se approvate per iscritto in modo specifico (articolo 1341 del codice civile). Nella pratica: una seconda firma sotto l’elenco di quelle clausole.
- Proprietario privato: per il Codice del consumo sono presunte vessatorie le penali di importo manifestamente eccessivo e i termini di disdetta troppo anticipati.
- Durata ragionevole: un’esclusiva legata a un contratto di uno o due anni è difendibile; un vincolo lunghissimo senza possibilità di uscita lo è molto meno.
Cosa succede se il proprietario la viola?
Dipende dal contratto. Di solito si prevede che il gestore abbia diritto al compenso sulle prenotazioni fatte in violazione, oppure a una penale. La penale deve essere proporzionata: un importo pari, per esempio, al compenso perso su quelle notti è più difendibile di una cifra fissa molto alta.
Un esempio
Marco affida il suo bilocale a Torino a un gestore per due anni, con esclusiva di gestione e di canali. Il contratto prevede che Marco possa usare la casa per sé fino a 20 notti l’anno, con 30 giorni di preavviso, e che se affitta direttamente a terzi deve al gestore il compenso del 20% su quelle notti. La clausola è elencata a parte e firmata due volte. Dopo un anno Marco vorrebbe un secondo gestore per Booking: non può, finché il contratto è in corso.
In pratica
- L’esclusiva è lecita, ma va descritta con precisione.
- Distingui esclusiva di gestione, di canali e di prenotazioni dirette.
- Prevedi l’uso personale della casa da parte del proprietario.
- Fai approvare la clausola con una firma specifica.
- Collega l’esclusiva a una durata ragionevole.
- Scegli conseguenze proporzionate per chi la viola.