Con un contratto 4+4 si può fare sublocazione turistica?

Il contratto 4+4 è il contratto d’affitto abitativo “libero”: quattro anni più un rinnovo di altri quattro. È il più diffuso in Italia, e molti inquilini si chiedono se, avendolo, possono mettere la casa su Airbnb o Booking. La risposta dipende da due cose: cosa c’è scritto nel contratto e chi è l’inquilino.

Il 4+4 permette la sublocazione?

Non in automatico. Per la legge 392/1978 (articolo 2) la sublocazione totale richiede sempre il consenso del proprietario, qualunque sia la durata del contratto. Quella parziale, per esempio di una stanza, è permessa se il contratto non la vieta, con una raccomandata al proprietario.

In pratica molti 4+4 contengono clausole come “uso esclusivo di abitazione del conduttore e della sua famiglia” o un divieto espresso di sublocazione. In questi casi serve un accordo aggiuntivo che modifichi il contratto.

Gli affitti brevi sono compatibili con l’uso abitativo?

Sul piano fiscale sì: le locazioni brevi, comprese le sublocazioni, riguardano per definizione immobili abitativi (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10) dati per esigenze abitative temporanee, anche turistiche. Sul piano del contratto, però, conta quello che le parti hanno scritto: se il contratto dice che la casa è l’abitazione dell’inquilino, la sublocazione turistica va autorizzata in modo esplicito.

Come si scrive l’autorizzazione?

Con una scrittura firmata da proprietario e inquilino, allegata al contratto, che indichi:

• l’autorizzazione alla sublocazione totale con contratti fino a 30 giorni, anche tramite portali;
• chi gestisce CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno e dati ISTAT;
• numero massimo di ospiti e rispetto del regolamento condominiale;
• danni, assicurazione e manutenzione;
• cosa succede alle prenotazioni se il contratto si chiude.

Chiedi al tuo consulente se la modifica va comunicata all’Agenzia delle Entrate insieme al contratto registrato.

E se l’inquilino è un’impresa?

Qui la questione si complica. Il 4+4 nasce per le esigenze abitative di chi ci vive; quando l’inquilino è una società o una ditta che prende la casa solo per sublocarla, la scelta del contratto (4+4, transitorio, uso foresteria o altro) ha effetti su durata, recesso e tasse ed è discussa tra i professionisti. In più, per l’Agenzia delle Entrate il proprietario che affitta a un’impresa non può applicare la cedolare secca, anche se la Cassazione ha detto il contrario: è un punto aperto, per questo la pagina è segnata da verificare.

Un esempio

Giorgia ha un 4+4 a Torino per un bilocale a 700 euro al mese, con la clausola “uso esclusivo abitativo del conduttore”. Vuole sublocarlo ai turisti nei mesi in cui lavora all’estero. Scrive al proprietario e propone un’appendice che autorizza la sublocazione breve tramite portali, con un massimo di quattro ospiti e una polizza per i danni. Il proprietario accetta e chiede in cambio un aumento di 50 euro al mese. Solo dopo la firma Giorgia ottiene il CIN e pubblica l’annuncio.

In pratica

• Il 4+4 non autorizza da solo la sublocazione di tutta la casa.
• Leggi le clausole su uso abitativo e divieto di sublocazione.
• Fai firmare un’appendice con il consenso alla sublocazione breve.
• Definisci per iscritto adempimenti, ospiti, danni e assicurazione.
• Se l’inquilino è un’impresa, scegli il tipo di contratto con un avvocato.
• Il proprietario verifichi con il commercialista l’effetto sulla cedolare secca.