Dove trovare un modello di contratto di sublocazione per affitti brevi?
Un modello ufficiale di contratto di sublocazione per affitti brevi non esiste. Si parte da un normale contratto di locazione, a cui si aggiunge una clausola scritta con il consenso del proprietario alla sublocazione breve tramite portali. Bozze utili le hanno avvocati, associazioni di proprietari e inquilini e associazioni di gestori: il testo va sempre adattato al caso.
Chi cerca “il modello” di contratto di sublocazione per affitti brevi di solito ne cerca uno pronto da scaricare. La verità è che un modello ufficiale non esiste: né il Ministero né l’Agenzia delle Entrate pubblicano un contratto di sublocazione turistica. Esistono però le regole che il contratto deve rispettare, e da lì si costruisce il testo.
Di quali contratti si parla, esattamente?
In una sublocazione breve i contratti sono due, e servono cose diverse:
| Contratto | Tra chi | Cosa serve |
|---|---|---|
| Locazione principale | proprietario e inquilino (o gestore) | contratto scritto, registrato, con il consenso alla sublocazione |
| Sublocazione breve | inquilino e ospite | sui portali basta la prenotazione; per le dirette un accordo scritto semplice |
Il “modello” che conta davvero è il primo. La legge sulle locazioni brevi non chiede uno schema particolare per i contratti con gli ospiti: bastano parti, immobile, eventuali servizi, durata e prezzo.
Dove si trovano bozze affidabili?
- Avvocato o consulente immobiliare: la soluzione più sicura, perché adatta il testo alla casa, al Comune e al tipo di inquilino (persona o impresa).
- Associazioni di proprietari e di inquilini: hanno modelli di contratto di locazione da cui partire, a cui aggiungere le clausole sulla sublocazione.
- Associazioni di categoria dei gestori di affitti brevi: spesso offrono ai soci bozze già pensate per il rent to rent.
- Commercialista: non scrive il contratto, ma deve dire la sua su registrazione, imposte e cedolare secca.
I fac-simile gratuiti trovati online possono servire per capire la struttura, ma spesso sono vecchi o pensati per altri casi. Non firmarli così come sono.
Cosa non può mancare nel testo?
- Consenso esplicito alla sublocazione totale con contratti fino a 30 giorni, anche tramite portali online. Per la legge 392/1978 (articolo 2) senza consenso non si può sublocare tutta la casa.
- Chi si occupa di CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno e dati ISTAT.
- Limiti d’uso: numero massimo di ospiti, rispetto del regolamento condominiale, niente feste.
- Danni e assicurazione: chi risponde e quale polizza è attiva.
- Manutenzione ordinaria e straordinaria, con soglie di spesa.
- Durata, recesso e prenotazioni già confermate in caso di uscita anticipata.
- Inventario e foto dello stato della casa all’ingresso.
Va registrato?
Il contratto principale sì: dura più di 30 giorni, quindi va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se anteriore. Proprietario e inquilino ne rispondono in solido. I singoli soggiorni brevi degli ospiti, invece, di norma non si registrano.
Un esempio
Luca vuole sublocare un bilocale a Genova a 850 euro al mese. Parte dal modello di locazione di un’associazione di inquilini, poi paga un avvocato per aggiungere le clausole su sublocazione breve, CIN, danni e recesso (costo stimato qualche centinaio di euro). Il proprietario fa leggere la bozza al suo commercialista, che verifica il regime fiscale prima della firma. Il contratto viene registrato online con il servizio RLI entro 30 giorni.
In pratica
- Non cercare un modello “ufficiale”: non esiste.
- Parti da un contratto di locazione e aggiungi le clausole sulla sublocazione breve.
- Scrivi il consenso del proprietario in modo esplicito, citando i portali.
- Assegna per iscritto CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno.
- Fai rivedere il testo da un avvocato e la parte fiscale dal commercialista.
- Registra il contratto principale entro 30 giorni.