Serve un contratto con l'ospite per un affitto breve?
Un contratto c'è sempre, ma non serve un modulo da firmare. Sui portali la prenotazione confermata è già il contratto, alle condizioni dell'annuncio. Per le prenotazioni dirette conviene un accordo scritto, anche via email, con parti, casa, date, prezzo, servizi, regole e cancellazione. Accordi aggiuntivi chiesti agli ospiti dei portali vanno indicati nell'annuncio.
Se il dubbio è sulla registrazione all’Agenzia delle Entrate, c’è una pagina dedicata: di norma per soggiorni fino a 30 giorni non serve. Qui rispondiamo a un’altra domanda: con l’ospite ci vuole un contratto scritto, e cosa ci deve essere dentro?
C’è sempre un contratto?
Sì. Ogni soggiorno a pagamento è un contratto di locazione breve, anche se nessuno firma un foglio. L’Agenzia delle Entrate, nella circolare 24/E del 2017, ha chiarito che la legge non richiede uno schema particolare: bastano le parti, l’immobile con gli eventuali servizi (pulizia, biancheria), la durata e il prezzo.
Sui portali basta la prenotazione?
Sì. Nei termini di Airbnb per gli utenti europei, quando l’host accetta una richiesta o riceve una conferma di prenotazione stipula un accordo direttamente con l’ospite, ai termini e al prezzo indicati nell’annuncio. Le regole della casa, la politica di cancellazione e i costi aggiuntivi fanno parte di quell’accordo, se sono nell’annuncio.
I termini aggiungono un punto importante: eventuali accordi supplementari con gli ospiti devono essere coerenti con le regole del portale ed essere indicati chiaramente nella descrizione dell’annuncio. Chiedere a sorpresa all’arrivo di firmare un contratto con condizioni nuove non è corretto e rischia di creare contestazioni.
E per le prenotazioni dirette?
Qui conviene avere un testo scritto, anche semplice: una conferma via email accettata dall’ospite va bene. Cosa scrivere:
| Voce | Esempio |
|---|---|
| Parti | nome del locatore o del gestore che agisce per suo conto, nome dell’ospite |
| Immobile | indirizzo, CIN, numero massimo di ospiti |
| Date e orari | arrivo, partenza, orari di check-in e check-out |
| Prezzo | totale, acconto, saldo, imposta di soggiorno a parte |
| Servizi | pulizia finale, biancheria, wi-fi |
| Deposito cauzionale | importo, modalità e tempi di restituzione |
| Cancellazione | cosa succede se l’ospite cancella e con quale preavviso |
| Regole della casa | fumo, animali, feste, silenzio |
| Identificazione | documenti richiesti per la comunicazione alla Questura |
Ci sono limiti alle clausole?
Sì, se chi affitta è un professionista (per esempio un property manager o un’impresa) e l’ospite è un privato: si applica il Codice del consumo, che considera presunte vessatorie, per esempio, le penali di importo manifestamente eccessivo. Penali enormi per un ritardo nel check-out o trattenute del deposito senza giustificazione si contestano facilmente.
Un esempio
Un ospite che è già stato nel bilocale di Chiara a Bari le scrive per tornare a maggio, senza portale. Chiara gli manda un’email con date, prezzo di 520 euro per quattro notti, imposta di soggiorno a parte, acconto del 30% e saldo all’arrivo, deposito di 150 euro restituito entro sette giorni, regole della casa e cancellazione gratuita fino a 14 giorni prima. L’ospite risponde “accetto” e paga l’acconto con bonifico.
In pratica
- Ogni soggiorno a pagamento è un contratto, anche senza firma.
- Sui portali vale la prenotazione con le condizioni dell’annuncio.
- Metti nell’annuncio ogni regola o accordo aggiuntivo.
- Per le dirette usa una conferma scritta accettata dall’ospite.
- Indica prezzo, servizi, deposito, cancellazione e regole.
- Evita penali sproporzionate.