Il regolamento della casa ha valore legale?

Niente feste, niente fumo, silenzio dopo le 23, massimo quattro persone: quasi ogni annuncio ha un regolamento della casa. La domanda è se queste regole siano solo consigli o abbiano un valore legale. La risposta breve è che valgono come parte del contratto, a certe condizioni.

Perché le regole sono vincolanti?

Perché il soggiorno è un contratto, e le regole sono una delle sue condizioni. I termini di Airbnb per gli utenti europei prevedono che l’annuncio indichi ogni regola o requisito applicabile agli ospiti e che, con la prenotazione, host e ospite stipulino un accordo ai termini dell’annuncio. Anche Booking.com permette di impostare le regole della casa, che l’ospite vede prima di prenotare.

Il principio generale del codice civile è lo stesso: le condizioni predisposte da una parte valgono per l’altra se, al momento della conclusione del contratto, le conosceva o avrebbe dovuto conoscerle con l’ordinaria diligenza.

Quando una regola non vale?

• Comunicata solo dopo: una regola nuova scritta nella guida in casa o detta all’arrivo, che non era nell’annuncio, è difficile da far valere.
• Contraria alla legge: per esempio una regola che esonera chi affitta da ogni responsabilità per la sicurezza, o che chiede all’ospite dati non necessari.
• Sproporzionata: con un host professionista e un ospite privato si applica il Codice del consumo, che considera presunte vessatorie le penali di importo manifestamente eccessivo.
• In contrasto con le politiche del portale: le regole non possono andare contro i termini della piattaforma su cui si prenota.

Cosa succede se l’ospite non rispetta le regole?

È un inadempimento. In pratica:

Situazione	Cosa puoi fare
Danni alla casa	chiedere il rimborso con gli strumenti del portale o trattenere dal deposito, se previsto
Feste o disturbo	segnalarlo subito al portale; Airbnb vieta i raduni molesti e prevede sanzioni per gli ospiti
Più ospiti del previsto	documentare e chiedere il costo concordato, se l’annuncio lo prevedeva
Pericolo o disturbo grave	contattare le forze dell’ordine

Conta molto avere prove: foto, messaggi scritti, orari.

Il regolamento di condominio è la stessa cosa?

No. Il regolamento di condominio vincola i condomini, cioè il proprietario, che risponde verso il condominio anche dei comportamenti dei suoi ospiti. Per questo le regole più importanti del condominio (rumori, spazi comuni, rifiuti) conviene riportarle nel regolamento della casa: così diventano vincolanti anche per l’ospite.

Un esempio

Nel suo annuncio Matteo scrive: “Massimo 4 ospiti. Feste ed eventi non ammessi. Silenzio dalle 22 alle 8, come da regolamento condominiale”. Un gruppo di sei persone organizza una serata rumorosa. Matteo ha i messaggi in cui l’ospite aveva confermato quattro persone e le segnalazioni dei vicini: apre una richiesta sul portale per i danni a un tavolino e segnala la violazione delle regole.

In pratica

• Scrivi le regole nell’annuncio, non solo nella guida in casa.
• Usa frasi chiare e verificabili.
• Riporta le regole importanti del condominio.
• Evita multe sproporzionate o regole contrarie alla legge.
• In caso di violazione, raccogli prove e segnala al portale.
• Per pericoli o disturbo grave chiama le forze dell’ordine.