L'inquilino subaffitta su Airbnb senza permesso: cosa può fare il proprietario?
Prima raccogli le prove (annuncio, foto, recensioni con le date), poi manda una diffida scritta con PEC o raccomandata chiedendo di smettere. Se l'inquilino continua, puoi chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il rilascio della casa, oltre ai danni. Per le liti sulle locazioni di solito serve prima un tentativo di mediazione. Un avvocato va coinvolto presto.
Scoprire la propria casa su un portale di affitti brevi, pubblicata da chi ci abita in affitto, è più comune di quanto si pensi. Questa pagina è scritta per il proprietario: cosa fare, in che ordine, senza fare passi falsi. I rischi dal lato dell’inquilino sono spiegati in una pagina a parte.
La legge è dalla mia parte?
Sì, se l’inquilino subloca tutta la casa. L’articolo 2 della legge 392/1978 vieta la sublocazione totale senza il consenso del proprietario. Se invece subloca solo una stanza e il contratto non lo vieta, la legge gli permette di farlo, con una comunicazione per raccomandata: in quel caso la contestazione è più debole, a meno che il contratto contenga un divieto.
Da dove comincio?
1. Raccogli le prove. Salva screenshot dell’annuncio, delle foto che mostrano la tua casa, del calendario e delle recensioni con le date. Annota il CIN indicato nell’annuncio, se c’è.
2. Rileggi il contratto. Cerca clausole sul divieto di sublocazione, sulla destinazione d’uso e una eventuale clausola risolutiva espressa: se c’è, puoi sciogliere il contratto dichiarando all’inquilino che intendi avvalertene.
3. Manda una diffida scritta. Con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno: descrivi i fatti, richiama la clausola o la legge, chiedi di cessare subito la sublocazione e di cancellare l’annuncio, fissa un termine. Conserva la ricevuta.
4. Valuta la via giudiziale. Se l’inquilino non smette, con un avvocato chiedi la risoluzione del contratto per inadempimento, il rilascio dell’immobile ed eventualmente il risarcimento dei danni. Per le controversie in materia di locazione la legge prevede di regola un tentativo di mediazione prima della causa: il tuo avvocato ti dirà se serve nel tuo caso.
Posso segnalarlo al portale?
Puoi, e conviene farlo dopo la diffida. I termini di Airbnb rendono l’host responsabile del rispetto dei contratti con terzi, compresi i divieti di subaffitto, e i portali hanno canali per segnalare annunci. Non aspettarti però che il portale risolva il rapporto con l’inquilino: quello resta materia del contratto e, se serve, del giudice.
Cosa non devo fare?
- Cambiare la serratura o entrare in casa senza accordo: sono azioni che possono ritorcersi contro di te.
- Contattare gli ospiti o prenotare con falso nome per “smascherare” l’inquilino.
- Trattenere il deposito cauzionale di tua iniziativa prima di aver chiarito i danni.
E se volessi regolarizzare invece di litigare?
È un’opzione. Alcuni proprietari scelgono di dare il consenso per iscritto, con un canone rivisto, un’assicurazione a carico dell’inquilino, regole su ospiti e condominio e una chiara ripartizione di CIN e adempimenti. Va valutato con il proprio consulente, anche per le conseguenze fiscali.
Un esempio
Anna affitta un trilocale a Napoli con un 4+4 a 900 euro al mese. Un vicino le segnala valigie e ospiti diversi ogni settimana. Lei trova l’annuncio, salva foto e recensioni degli ultimi tre mesi e invia una diffida via PEC con 15 giorni di tempo. L’inquilino chiude l’annuncio ma continua con prenotazioni dirette. Anna dà mandato a un avvocato per la mediazione e poi per la risoluzione del contratto. Se il contratto cade, cadono anche le sublocazioni in corso.
In pratica
- Verifica se l’inquilino subloca tutta la casa o una sola stanza.
- Salva le prove: annuncio, foto, calendario, recensioni con date.
- Rileggi il contratto e cerca una clausola risolutiva espressa.
- Invia una diffida scritta con un termine preciso.
- Coinvolgi un avvocato per mediazione e risoluzione.
- Non farti giustizia da solo: niente serrature cambiate o accessi in casa.