Si può fare affitto breve con un comodato d'uso?
Sì: dal 2017 il regime delle locazioni brevi vale anche per i contratti fatti dal comodatario, cioè da chi ha la casa in comodato. Serve però il consenso del proprietario, perché per il codice civile il comodatario non può far godere la casa a terzi senza permesso. Il guadagno è un reddito diverso del comodatario, tassabile anche con cedolare secca.
Capita spesso: un genitore lascia a un figlio l’uso gratuito di un appartamento con un comodato d’uso, e il figlio vorrebbe metterlo su Airbnb. Si può fare, ma ci sono due passaggi da rispettare: il permesso di chi ha dato la casa e le regole fiscali, che dal 2017 sono cambiate.
Il comodatario può affittare la casa ad altri?
Solo con il consenso del comodante, cioè di chi ha dato la casa. L’articolo 1804 del codice civile dice che il comodatario non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza quel consenso, e deve usarla solo per l’uso previsto dal contratto. Se lo fa senza permesso, il comodante può chiedere la restituzione immediata della casa, oltre al risarcimento dei danni.
Il consenso conviene metterlo per iscritto, citando in modo esplicito le locazioni brevi tramite portali.
La legge sugli affitti brevi vale anche per il comodato?
Sì. Il decreto-legge 50/2017, articolo 4, comma 3, ha esteso il regime delle locazioni brevi ai contratti conclusi dal comodatario che concede la casa a terzi a pagamento. Valgono quindi le stesse regole di qualsiasi affitto breve: durata fino a 30 giorni per contratto, CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno, dispositivi di sicurezza. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola si trova nell’articolo 207, comma 3, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026).
Chi paga le tasse?
L’Agenzia delle Entrate, nella circolare 24/E del 2017, ha chiarito i ruoli:
| Chi | Cosa dichiara |
|---|---|
| Comodante (proprietario) | il reddito della casa come prima, senza gli incassi degli ospiti |
| Comodatario | gli incassi delle locazioni brevi, come reddito diverso simile alla sublocazione |
Il comodatario può scegliere la cedolare secca (26%, o 21% su una casa) o l’IRPEF ordinaria, alle stesse condizioni della sublocazione breve. Se un portale incassa per lui, trattiene il 21% e gli rilascia la Certificazione Unica.
Ci sono trappole da evitare?
- Il comodato deve restare gratuito. Se il figlio paga al genitore una parte degli incassi o un importo fisso, il rapporto rischia di essere riletto come un affitto, con conseguenze fiscali diverse.
- Registrazione. Il comodato di un immobile fatto per iscritto va registrato all’Agenzia delle Entrate, con un’imposta fissa: verifica importi e termini con il tuo consulente.
- Limite di case. Dal 2026, oltre due appartamenti in locazione breve l’attività si presume d’impresa.
- Condominio e Comune. Restano valide le regole locali e il regolamento condominiale.
Un esempio
Paolo ha in comodato gratuito dal padre un monolocale a Palermo, con un contratto scritto e registrato. Il padre firma un’aggiunta che lo autorizza a concederlo in locazione breve tramite portali. Paolo ottiene il CIN, attiva Alloggiati Web e incassa 9.000 euro in un anno (stima). Sceglie la cedolare al 21%: 1.890 euro, già coperti dalle ritenute del portale. Il padre continua a dichiarare la casa come prima.
In pratica
- Chiedi al comodante un consenso scritto alla locazione breve.
- Controlla che il comodato sia scritto e registrato.
- Ottieni CIN e credenziali Alloggiati Web prima di pubblicare.
- Gli incassi li dichiara il comodatario, non il proprietario.
- Non trasformare il comodato in un affitto mascherato.
- Oltre due appartamenti, preparati a lavorare come impresa.
Fonti
- Codice civile, art. 1804 - Obbligazioni del comodatario (Brocardi.it)
- Agenzia delle Entrate - Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 (locazioni brevi)
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aprile 2026)
- D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 - Testo unico delle imposte sui redditi (Normattiva)