A Firenze si possono aprire nuovi affitti brevi fuori dall'area UNESCO?

Q: A Firenze si possono aprire nuovi affitti brevi fuori dall'area UNESCO?

In parte sì. Fuori dall'area UNESCO si può ancora aprire un affitto turistico breve, ma con l'autorizzazione comunale di cinque anni, almeno 28 metri quadri e gli altri requisiti del regolamento. Nel 2026, però, il Comune ha deciso di estendere il blocco delle nuove aperture a nove zone della prima cintura, come Campo di Marte, Rifredi e Gavinana.

La risposta breve è: dipende dalla zona. Questa pagina riguarda solo le aree fuori dal centro storico; per i divieti nell’area UNESCO e per le keybox trovi la pagina dedicata ai divieti nel centro di Firenze.

Cosa serve per aprire fuori dall’area UNESCO?

Il Regolamento per le locazioni turistiche brevi, approvato dal Consiglio comunale il 5 maggio 2025 sulla base dell’articolo 59 della legge regionale Toscana 61/2024, vale in tutta la città. Il divieto di nuove attività riguardava inizialmente solo il nucleo storico, ma anche nelle altre zone chi apre deve avere:

l’iscrizione al registro comunale e un’autorizzazione di cinque anni per ogni appartamento;
almeno 28 metri quadri e il rispetto delle norme edilizie, degli impianti, antincendio, acustiche e igienico-sanitarie;
le misure minime dei locali indicate dal regolamento (secondo quanto riportato: 9 mq la camera singola, 14 la doppia, 9 la cucina abitabile, 2,5 il bagno); chi era già attivo ha tempo fino al 2028 per adeguarsi;
il CIN negli annunci e su un bollino visibile dall’esterno, istruzioni e sacchetti per la raccolta differenziata in più lingue.

L’autorizzazione decade se l’immobile viene venduto, se resta quasi inutilizzato (un emendamento chiede almeno 30 giorni di affitto l’anno) o dopo tre violazioni. Le sanzioni vanno da 1.000 a 10.000 euro.

Quali zone sono state aggiunte al blocco nel 2026?

A fine maggio 2026 la Giunta ha approvato l’estensione dello stop alle nuove locazioni turistiche brevi a nove zone della prima cintura (sottozone A3 e A4 del Piano operativo), con oltre 67.000 abitazioni:

Campo di Marte, Gavinana, Rifredi;
San Jacopino, Statuto, Libertà, Savonarola;
Bronzino, San Frediano-Pignoncino.

La proposta doveva poi passare in commissione e in Consiglio comunale; le cronache locali riportano l’approvazione a inizio giugno 2026 e una regola non retroattiva, che non tocca le autorizzazioni già rilasciate. Non abbiamo potuto consultare la delibera definitiva e le mappe: per questo la pagina è da verificare.

Quindi dove si può ancora aprire?

Nelle zone del territorio comunale non comprese nel nucleo storico né nelle nove aree aggiunte, in genere quelle più esterne. Lì una nuova attività resta possibile, ma solo con autorizzazione e requisiti. Il confine tra una zona e l’altra può passare in mezzo a un quartiere: conta l’indirizzo preciso sulla cartografia del Piano operativo.

Le regole possono ancora cambiare?

La Corte costituzionale, con la sentenza 186/2025, ha ritenuto legittimo l’articolo 59 della legge toscana, e il TAR Toscana, con la sentenza 925/2026, ha respinto i ricorsi contro il regolamento. Un appello al Consiglio di Stato resta possibile, e il Comune può estendere ancora le zone.

Un esempio

Marco valuta due bilocali. Il primo è a Campo di Marte, mai affittato ai turisti: con l’estensione del 2026 non può ottenere una nuova autorizzazione. Il secondo, da 45 metri quadri, è in una zona esterna non compresa nell’elenco: può chiedere iscrizione al registro e autorizzazione, a patto di rispettare superfici, impianti e CIN.

In pratica

Controlla l’indirizzo sulle mappe ufficiali del Comune.
Se è nel nucleo storico o in una delle nove zone, non contare su un nuovo affitto breve.
Altrove, chiedi iscrizione al registro e autorizzazione quinquennale.
Verifica 28 metri quadri e misure minime delle stanze.
Esponi il CIN e prepara le istruzioni per la raccolta differenziata.
Prima di comprare, chiedi conferma al Comune o a un professionista.