Il mestiere del property manager ha futuro?

Chi pensa di diventare property manager si chiede, giustamente, se tra cinque anni ci sarà ancora lavoro. Nessuno può prevederlo con certezza, ma i dati e le regole recenti indicano una direzione abbastanza chiara: meno spazio per l’improvvisazione, più spazio per chi lavora da professionista.

Cosa spinge a favore del mestiere?

• Regole più complesse. CIN obbligatorio dal 2025, estintori e rilevatori di gas e monossido, comunicazione degli ospiti, identificazione con riscontro visivo, ritenute e tasse: molti proprietari non vogliono o non sanno gestire tutto da soli.
• Il limite dei due appartamenti. Dal 2026, con la legge di bilancio 2026, chi destina alla locazione breve più di due appartamenti si presume impresa. Per molti proprietari è un motivo in più per affidarsi a un gestore strutturato invece di fare da sé.
• Professionalizzazione. Secondo lo studio AirMap del Politecnico di Torino, presentato a maggio 2026, a Venezia, Firenze e Milano oltre il 30% degli annunci è gestito da operatori con più di dieci alloggi.

Cosa spinge contro?

• Meno annunci. Secondo l’associazione AIGAB, citata dalla stampa a luglio 2025, gli annunci online in Italia erano scesi in un anno da circa 508.000 a circa 484.000, con circa 50.000 case uscite stabilmente dal mercato. Alcuni proprietari sono tornati all’affitto lungo.
• Limiti locali. Diverse città intervengono: Firenze, per esempio, nel 2026 ha esteso i limiti anche fuori dal centro storico. Le regole possono cambiare durante un contratto di gestione.
• Margini più stretti. Concorrenza, costi e tasse comprimono i guadagni, sia dei proprietari sia dei gestori.

Chi ha più possibilità?

Profilo	Prospettive
Gestore improvvisato, senza contratti né partita IVA	in difficoltà: regole e controlli aumentano
Gestore organizzato in una zona con domanda stabile	buone: i proprietari cercano affidabilità
Gestore che offre anche affitti medi o servizi singoli	buone: può adattarsi se cambiano le regole
Chi dipende da una sola città con regole in stretta	più esposto ai cambi normativi

Un esempio

Due gestori partono nello stesso anno a Bologna. Il primo lavora senza contratti scritti e promette incassi alti; quando arrivano CIN e nuove regole perde metà dei proprietari. Il secondo apre la partita IVA, usa contratti chiari, offre ai proprietari anche affitti di media durata per studenti e professionisti nei mesi bassi. Dopo tre anni ha raddoppiato le case gestite, pur in un mercato con meno annunci.

In pratica

• Il mestiere evolve: meno improvvisazione, più professionalità.
• Le regole complesse sono un problema per i proprietari e un’opportunità per i gestori seri.
• Tieni d’occhio le regole della tua città: possono cambiare.
• Diversifica: affitti brevi, affitti medi, servizi singoli.
• Non contare su crescite automatiche del mercato.
• Investi in contratti, processi e reputazione.