Come impostare prezzo base e prezzo minimo?
Il prezzo minimo è la soglia sotto cui perdi soldi: somma i costi fissi del mese divisi per le notti che pensi di vendere, aggiungi i costi di ogni soggiorno e la quota di commissioni e tasse. Il prezzo base è il prezzo 'normale' di una notte qualunque, da cui partono le variazioni: fissalo guardando case simili nella tua zona.
La pagina su come decidere il prezzo per notte spiega il ragionamento generale. Qui entriamo nel dettaglio di due numeri che ogni strumento di prezzi dinamici ti chiede: il prezzo base e il prezzo minimo. Sbagliarli vuol dire lasciare all’algoritmo la libertà di venderti in perdita.
Che differenza c’è tra i due?
- Prezzo base: il prezzo di una notte “normale”, senza eventi né stagionalità particolari. È il punto da cui partono gli aumenti per weekend, alta stagione ed eventi, e gli sconti per i periodi tranquilli.
- Prezzo minimo: il pavimento. Sotto quella cifra la casa non deve mai scendere, nemmeno all’ultimo momento.
Su Airbnb il prezzo per notte che imposti vale per tutte le notti future, finché non lo cambi o non imposti prezzi personalizzati. Con i prezzi intelligenti inserisci invece un minimo e un massimo, e Airbnb si muove tra i due. Attenzione: lo sconto per prenotazione anticipata può portare il prezzo pagato dall’ospite sotto il minimo dei prezzi intelligenti.
Come calcolo il prezzo minimo?
Parti dai costi, non dalla concorrenza:
- Costi fissi del mese: affitto o rata (se sei in sublocazione), utenze, internet, abbonamenti software, manutenzione media.
- Dividili per le notti che ragionevolmente vendi in un mese debole.
- Aggiungi i costi variabili per notte: la quota di pulizia, biancheria e consumabili, se non li fai pagare a parte.
- Aggiungi la quota di commissioni del portale e di tasse, che si calcolano sul prezzo.
Un esempio
Elena ha in gestione un monolocale a Torino in sublocazione (cifre di esempio):
- costi fissi mensili: 900 euro (canone) + 150 euro (utenze e internet) = 1.050 euro
- notti vendute in un mese debole: 18
- costo fisso per notte: 1.050 ÷ 18 = circa 58 euro
- consumabili per notte: circa 4 euro (la pulizia la paga l’ospite)
- totale costi per notte: circa 62 euro
Se commissioni e tasse portano via circa il 40% del prezzo (per esempio una commissione Airbnb con IVA vicina al 19% più la cedolare al 21%: è una stima, da verificare sul proprio caso), il minimo è circa 62 ÷ 0,60 = 103 euro. Sotto quella cifra ogni notte venduta peggiora il conto del mese.
E il prezzo base?
Il prezzo base nasce dal mercato. Lo strumento di Airbnb per confrontare annunci simili mostra i prezzi medi di case paragonabili, separando quelle già prenotate da quelle ancora libere: le prime ti dicono cosa gli ospiti hanno davvero pagato. Scegli un base vicino ai prezzi prenotati delle case più simili alla tua, poi correggilo in base a recensioni, foto e posizione.
Se il prezzo base che esce dal mercato è vicino al tuo minimo, il margine è stretto: meglio saperlo prima.
Ogni quanto vanno rivisti?
- Il minimo quando cambiano i costi: nuovo canone, bollette, aumento delle pulizie.
- Il base almeno a ogni cambio di stagione, e quando il calendario si riempie troppo in fretta (base troppo basso) o resta vuoto a lungo (base troppo alto).
In pratica
- Calcola il minimo dai costi reali, mai dai prezzi degli altri.
- Usa per il calcolo le notti di un mese debole, non di agosto.
- Includi commissioni e tasse, che pesano sul prezzo pieno.
- Fissa il base guardando i prezzi prenotati di case simili.
- Controlla che gli sconti non ti portino sotto il minimo.
- Rivedi il minimo quando cambiano i costi e il base a ogni stagione.