Il proprietario chiede il canone garantito: cosa fare?
Prima di dire sì, fai i conti sul mese peggiore: con il canone garantito il rischio dei mesi vuoti passa a te. Accetta solo se, tolti canone, utenze, arredi e tasse, il margine resta positivo anche nello scenario prudente, con consenso scritto alla sublocazione e una riserva di cassa. Altrimenti proponi alternative: gestione a percentuale, minimo garantito più basso, periodo di prova.
Se convenga al proprietario lo spieghiamo nella pagina sul canone garantito. Qui il punto di vista è il tuo: il proprietario ti dice «preferisco una cifra fissa ogni mese, il resto è affar suo». Cosa rispondi?
Cosa cambia per te?
Con la gestione a percentuale, se un mese va male guadagnate meno entrambi. Con il canone garantito il proprietario incassa sempre la stessa cifra e tutto il rischio è tuo: mesi vuoti, cali di prezzo, nuove regole locali, un guasto che blocca la casa per settimane. In cambio tieni tutto quello che supera il canone e i costi.
Giuridicamente di solito si tratta di un contratto di affitto con consenso del proprietario alla sublocazione: per sublocare l’intero immobile serve il suo consenso, meglio se esplicito e scritto nel contratto, con riferimento all’uso turistico per brevi periodi.
Come faccio i conti?
Sullo scenario prudente, non su quello medio. Esempio (stima) per un bilocale con canone richiesto di 1.000 euro al mese:
| Voce annua | Scenario prudente | Scenario medio |
|---|---|---|
| Incasso netto dopo commissioni portali | 17.500 € | 22.000 € |
| Canone al proprietario | –12.000 € | –12.000 € |
| Utenze, internet, consumabili | –2.400 € | –2.600 € |
| Arredi e biancheria (quota annua) | –1.000 € | –1.000 € |
| Assicurazione e piccole manutenzioni | –600 € | –600 € |
| Margine prima di tasse e del tuo lavoro | 1.500 € | 5.800 € |
Se nello scenario prudente il margine è vicino a zero o negativo, il canone richiesto è troppo alto. Guarda anche il mese peggiore: a gennaio il canone va pagato comunque.
Quando posso accettare?
- Il margine prudente è positivo anche dopo le tasse.
- Hai una riserva pari ad almeno tre canoni.
- Hai il consenso scritto alla sublocazione per uso turistico.
- Il regolamento condominiale non vieta l’uso ricettivo e le regole locali lo permettono.
- La durata è abbastanza lunga da recuperare l’investimento iniziale.
- Il tuo inquadramento fiscale è chiaro: chi sublocca con continuità opera di fatto come impresa, e dal 2026 chi destina più di due appartamenti alla locazione breve rientra nella presunzione di attività d’impresa. Parlane con il commercialista.
Cosa proporre se i conti non tornano?
| Alternativa | Come funziona |
|---|---|
| Gestione a percentuale | il proprietario incassa di più nei mesi buoni, rischio condiviso |
| Canone più basso | una cifra che regge anche lo scenario prudente |
| Minimo garantito più percentuale | un minimo basso garantito, più una quota degli incassi oltre una soglia |
| Periodo di prova | sei mesi a percentuale, poi si valuta il canone sui dati reali |
| Canone stagionale | più alto nei mesi forti, più basso in quelli deboli |
Come lo dico al proprietario?
«Capisco che preferisce una cifra fissa. Ho fatto i conti sullo scenario prudente: a 1.000 euro al mese, in un anno debole andrei in perdita, e un gestore in perdita non gestisce bene. Posso garantirle 800 euro, oppure possiamo partire a percentuale per sei mesi e decidere il canone sui numeri veri.»
In pratica
- Ricorda che con il canone garantito il rischio diventa tuo.
- Fai i conti sullo scenario prudente e sul mese peggiore.
- Accetta solo con margine positivo, riserva e consenso scritto alla sublocazione.
- Verifica condominio, regole locali e inquadramento fiscale.
- Se i conti non tornano, proponi alternative concrete.
- Spiega i numeri al proprietario: un no motivato è credibile.