Quali strumenti di analisi di mercato usare per gli affitti brevi?
Si parte gratis: ricerca manuale su Airbnb e Booking per prezzi e calendari degli annunci simili, dati aperti come Inside Airbnb per alcune città, statistiche turistiche di ISTAT, Regioni e Comuni. Poi ci sono strumenti a pagamento che stimano occupazione, prezzo medio e ricavi per zona, utili per stime più rapide. Tutti danno stime, non dati certi: vanno incrociati.
Per fare una stima credibile o scegliere una zona servono tre numeri: quanto si fa pagare una notte, quante notti si vendono, in quali mesi. Gli strumenti per ricavarli vanno dalla ricerca a mano, gratuita, ai servizi in abbonamento. Nessuno è perfetto: chi lavora bene li incrocia.
Quali strumenti gratuiti esistono?
| Strumento | Cosa ti dà | Limiti |
|---|---|---|
| Ricerca su Airbnb e Booking | prezzi reali per date precise, calendari, recensioni degli annunci simili | lavoro manuale, i blocchi del calendario non sono tutti prenotazioni |
| Inside Airbnb | file aperti con annunci, prezzi e calendari per varie città, tra cui alcune italiane | aggiornamenti periodici, non tutte le città, serve dimestichezza con i fogli di calcolo |
| Statistiche turistiche di ISTAT, Regioni e Comuni | arrivi e presenze per mese e provenienza | non distinguono sempre gli affitti brevi, escono con ritardo |
| Calendario eventi della città | fiere, congressi, concerti | va raccolto a mano |
La ricerca manuale resta la base: 10-20 annunci davvero simili, prezzi annotati per giorni feriali, weekend e stagioni.
E gli strumenti a pagamento?
Esistono servizi in abbonamento che raccolgono dati da molti annunci e stimano, per zona e per tipo di casa:
- occupazione media mese per mese;
- prezzo medio per notte venduta (ADR);
- ricavo per notte disponibile e ricavo annuo stimato;
- andamento delle prenotazioni future rispetto all’anno prima;
- annunci di confronto selezionabili su mappa con filtri.
Alcuni sono nati come strumenti di prezzi dinamici e offrono anche cruscotti di mercato; altri sono specializzati in dati di mercato. Prima di abbonarti verifica che coprano bene la tua città, quanto sono aggiornati e come definiscono i numeri: per esempio, il prezzo medio calcolato solo sulle notti vendute non è il prezzo che vedi pubblicato.
Come li uso insieme?
- Dato di mercato (strumento a pagamento o dati aperti): l’ordine di grandezza della zona.
- Controllo manuale su 10-20 annunci simili: verifichi che i numeri siano realistici per quel taglio di casa.
- Dati reali delle case che già gestisci nella zona: il riscontro più affidabile.
- Scenario prudente: usa valori un po’ sotto la media, soprattutto per una casa senza recensioni.
Quali errori evitare?
- Prendere il dato medio della città per un quartiere specifico.
- Confrontare un bilocale con la media di tutti gli annunci.
- Scambiare date bloccate dall’host per prenotazioni.
- Fidarsi di un solo strumento.
- Presentare al proprietario il numero dello strumento come se fosse una certezza.
Un esempio
Per una stima a Firenze, Sara guarda lo strumento di mercato: per i bilocali del quartiere indica circa il 70% di occupazione annua. Poi controlla a mano 15 bilocali simili e vede che quelli con meno di 20 recensioni sono più vuoti. Nella stima per un bilocale appena arredato usa il 60% nello scenario prudente e lo scrive tra le ipotesi.
In pratica
- Parti dalla ricerca manuale su 10-20 annunci simili.
- Usa dati aperti e statistiche turistiche per il quadro generale.
- Valuta uno strumento a pagamento se fai molte stime.
- Controlla copertura, aggiornamento e definizioni dei numeri.
- Incrocia sempre almeno due fonti.
- Presenta i risultati come stime, con le ipotesi scritte.