Quanto capitale serve per diventare property manager?
Per la gestione su mandato il capitale è basso: servono commercialista, primo anno di contributi INPS (minimo 2026 per i commercianti circa 4.600 euro), software, assicurazione e qualche mese di riserva. Spesso qualche migliaio di euro basta per partire. Con il canone garantito o il rent to rent serve molto di più.
Una delle ragioni per cui tanti scelgono questo mestiere è che non serve comprare casa. Ma “senza capitale” non significa “a costo zero”. Quanto serve dipende soprattutto dal modello: gestire su mandato costa poco, prendere case a canone garantito molto di più.
Quali sono le spese per partire su mandato?
| Voce | Ordine di grandezza (stima) |
|---|---|
| Apertura partita IVA e iscrizioni | spesso compresa nel primo anno del commercialista |
| Commercialista | qualche centinaio di euro l’anno nel forfettario, di più in regime ordinario |
| Contributi INPS gestione commercianti | minimo 2026 circa 4.600 euro l’anno, anche con pochi incassi |
| Software (channel manager, prezzi, messaggi) | da meno di 10 a circa 20 euro al mese per alloggio nei piani base |
| Assicurazione di responsabilità civile | qualche centinaio di euro l’anno, secondo le coperture |
| Telefono, spostamenti, piccoli attrezzi | variabile |
| Biglietti da visita, sito semplice | facoltativo all’inizio |
| Riserva per i primi mesi | consigliata: le commissioni arrivano dopo i soggiorni |
Il contributo INPS minimo è la voce che più spesso sorprende chi inizia: si calcola su un reddito minimo di 18.808 euro con aliquota del 24,48% e si paga anche se nel primo anno guadagni poco. Chi è nel forfettario può chiedere una riduzione del 35%, con una pensione futura più bassa. Se hai già un lavoro dipendente, la situazione contributiva può essere diversa: chiedi al commercialista.
E per trovare i primi proprietari?
Il passaparola e i contatti diretti costano tempo più che soldi. Chi vuole accelerare può investire in un sito, in pubblicità locale o in marketplace che offrono contatti di proprietari interessati alla gestione: BnBmanager Deals, per esempio, ha un’iscrizione gratuita con 10 crediti. Qualunque canale scegli, metti un budget e misura quanti proprietari firmano davvero.
Quanto serve con il canone garantito?
Molto di più, perché anticipi tu:
- deposito cauzionale al proprietario, spesso alcune mensilità;
- eventuali arredi e dotazioni;
- canoni dei primi mesi, prima che gli incassi si stabilizzino;
- una riserva per i mesi bassi.
Per una sola casa si può arrivare facilmente a una cifra pari a molti mesi di canone. È il motivo per cui conviene arrivarci dopo aver fatto esperienza su mandato.
Un esempio
Chiara apre una ditta individuale nel forfettario a Bari per gestire case su mandato. Nel primo anno mette in conto: commercialista 600 euro, contributi INPS con la riduzione del 35% circa 3.000 euro, software per tre case circa 500 euro, assicurazione 300 euro, telefono e spostamenti 800 euro, una riserva di 2.000 euro (tutte stime). Totale circa 7.200 euro, da recuperare con le commissioni delle prime case.
In pratica
- Scegli prima il modello: su mandato servono pochi soldi.
- Metti a bilancio il contributo INPS minimo.
- Prevedi commercialista, software e assicurazione.
- Tieni una riserva per i primi mesi.
- Dai un budget e un obiettivo alla ricerca dei proprietari.
- Rimanda il canone garantito a quando hai numeri ed esperienza.