Come organizzare la manutenzione di una casa vacanze?

Una casa usata da tanti ospiti diversi si consuma più in fretta di una casa abitata da una famiglia: maniglie, rubinetti, elettrodomestici e serrature lavorano molto di più. Organizzare la manutenzione significa prevenire i guasti invece di inseguirli il giorno dell’arrivo di un ospite.

Quali sono i tre livelli della manutenzione?

1. Controlli a ogni cambio, fatti da chi pulisce:

• lampadine, prese, telecomandi, batterie di serrature e rilevatori;
• scarichi lenti, perdite sotto lavelli e sanitari, sciacquone che perde;
• piccoli danni a mobili, tende, stoviglie.

2. Manutenzione programmata, a scadenza:

• caldaia e impianto termico: manutenzione con la cadenza indicata da installatore o produttore e controllo di efficienza energetica. Per le comuni caldaie a gas domestiche il DPR 74/2013 prevede di norma un controllo di efficienza ogni 4 anni, ma le Regioni possono fissare intervalli diversi e molti produttori chiedono una manutenzione annuale;
• condizionatori: pulizia dei filtri prima dell’estate;
• estintore: controlli e revisione secondo le scadenze indicate dal fornitore;
• rilevatori di gas e monossido: prova a ogni cambio e sostituzione alla scadenza indicata dal produttore. Estintore e rilevatori sono obbligatori nelle case in affitto breve;
• bagno e cucina: sigillature di doccia e lavelli, calcare su rubinetti e soffioni, pulizia della cappa;
• imbiancatura e ritocchi: di solito in bassa stagione.

3. Guasti urgenti: acqua calda assente, perdite, blackout, serratura bloccata. Qui conta avere numeri pronti e qualcuno che risponde.

Perché non si può rimandare?

Su Airbnb, se un elemento pubblicizzato non funziona (come riscaldamento, aria condizionata o un elettrodomestico importante) o la casa non è abitabile, l’ospite può segnalare un problema entro 72 ore dalla scoperta e ottenere un rimborso, che viene scalato dal pagamento all’host. A questo si aggiunge l’effetto sulle recensioni.

Come si organizza in concreto?

• Un registro di manutenzione per ogni casa (anche un foglio di calcolo): data, intervento, costo, prossima scadenza.
• Un calendario delle scadenze con promemoria: caldaia, estintore, rilevatori, filtri.
• Una lista di artigiani: idraulico, elettricista, fabbro, tecnico caldaie, con orari e reperibilità.
• Una cassetta degli attrezzi e piccoli ricambi in casa: lampadine, batterie, guarnizioni, un sifone di ricambio.
• Foto e manuali di caldaia, quadro elettrico e elettrodomestici, condivisi con chi interviene.
• Un fondo manutenzione: molti host accantonano una piccola percentuale degli incassi.

Un esempio

Paolo gestisce tre appartamenti a Palermo. Ha un foglio con una scheda per casa: caldaia (manutenzione a settembre), condizionatori (filtri ad aprile), estintori (scadenze del fornitore), rilevatori (prova a ogni cambio). Chi pulisce segnala i problemi con una foto in una chat dedicata. Ha accordi con un idraulico e un elettricista che intervengono in giornata e accantona circa il 5% degli incassi per la manutenzione (scelta personale, non una regola).

Perché la pagina è da verificare?

Le scadenze dei controlli sugli impianti termici dipendono dalla Regione e una riforma del DPR 74/2013 è stata discussa: controlla le regole aggiornate con il tuo tecnico.

In pratica

• Fai controllare a chi pulisce luci, scarichi, batterie e piccoli danni a ogni cambio.
• Segna in un calendario le scadenze di caldaia, condizionatori, estintore e rilevatori.
• Tieni un registro degli interventi per ogni casa.
• Prepara una lista di artigiani con reperibilità.
• Lascia in casa attrezzi e ricambi di base.
• Concentra i lavori più grandi in bassa stagione.
• Accantona un piccolo fondo per la manutenzione.