Cosa deve contenere il prospetto di rendimento per il proprietario?
Il prospetto di rendimento è il documento da consegnare al proprietario. In poche pagine contiene: descrizione della casa, annunci di confronto usati, tabella mese per mese con prezzo e occupazione, tre scenari con tutti i costi fino al netto dopo le tasse, confronto con l'affitto tradizionale, ipotesi scritte e una frase chiara che si tratta di una stima.
Come si calcola una stima lo spieghiamo nella pagina dedicata. Qui parliamo del documento: cosa mettere, in che ordine e come scriverlo perché il proprietario lo capisca da solo, lo rilegga e lo faccia vedere al commercialista o ai figli senza che tu sia presente.
Quale struttura usare?
| Pagina | Contenuto |
|---|---|
| 1. Copertina | indirizzo, tipo di casa, data, nome del proprietario e tuo |
| 2. La casa | metri quadri, camere, posti letto, punti di forza, lavori consigliati con costo |
| 3. Il mercato | 8-15 annunci di confronto con prezzo, valutazione e distanza; da dove vengono i dati |
| 4. Mese per mese | tabella con prezzo medio per notte, occupazione e incasso lordo per ogni mese |
| 5. Tre scenari | prudente, medio, buono, con tutti i costi e il netto |
| 6. Confronto | affitto tradizionale per la stessa casa, con le sue spese e i suoi rischi |
| 7. Ipotesi e avvertenze | cosa hai supposto e cosa può cambiare i risultati |
Due o tre pagine fitte sono meglio di dieci pagine di presentazione.
Cosa mettere nella tabella degli scenari?
Righe sempre nello stesso ordine:
- notti vendute in un anno;
- prezzo medio per notte;
- incasso lordo;
- commissioni dei portali;
- compenso del gestore, con la base di calcolo;
- pulizie non coperte dalla tariffa pagata dall’ospite;
- utenze, internet, consumabili;
- netto prima delle tasse;
- tasse stimate, indicando il regime simulato (per esempio cedolare secca al 21% o al 26%);
- netto stimato dopo le tasse.
L’imposta di soggiorno va indicata a parte: la paga l’ospite e va al Comune, non è un ricavo.
Come rendo leggibile il confronto con l’affitto lungo?
Accanto agli scenari, una colonna con l’affitto tradizionale: canone, tasse (cedolare secca, eventualmente agevolata a canone concordato), spese a carico del proprietario. Sotto, tre righe di differenze non economiche: vincolo di anni, rischio morosità, uso personale della casa. Il proprietario deve vedere il quadro completo, non solo il numero più alto.
Cosa scrivo nelle ipotesi?
- da quali annunci e da quali strumenti vengono prezzi e occupazione;
- se hai tolto settimane per l’uso del proprietario;
- quale commissione dei portali hai considerato;
- chi paga le pulizie;
- quale regime fiscale hai simulato e che va verificato con il commercialista;
- una frase chiara: «È una stima, non una garanzia: i risultati dipendono da mercato, stagione e stato della casa».
Come lo presento graficamente?
- Un grafico a barre con l’incasso mese per mese aiuta a capire la stagionalità.
- Numeri arrotondati alle decine: 12.620 euro, non 12.618,40.
- Lo scenario prudente in evidenza, non quello buono.
- PDF con il tuo nome e la data, così resta il riferimento.
Esistono strumenti che generano questi PDF in automatico; BnBmanager Deals, per esempio, offre ai gestori un PDF con la stima del rendimento mensile da consegnare al proprietario. Qualunque strumento usi, controlla i numeri prima di inviarlo.
Un esempio
Irene, gestore a Verona, consegna prospetti di tre pagine: casa e annunci di confronto nella prima, tabella mensile e tre scenari nella seconda, confronto con l’affitto lungo e ipotesi nella terza. Un proprietario lo gira al suo commercialista, che le telefona solo per chiedere quale regime fiscale avesse simulato: era scritto nelle ipotesi.
In pratica
- Struttura fissa: casa, mercato, mese per mese, scenari, confronto, ipotesi.
- Tutti i costi in righe separate, fino al netto dopo le tasse.
- Imposta di soggiorno fuori dai ricavi.
- Lo scenario prudente in evidenza.
- Ipotesi scritte e frase chiara sulla natura di stima.
- Un PDF datato, breve, leggibile senza di te.