Quali servizi extra vendere agli ospiti?

Vendere servizi in più agli ospiti può aumentare l’incasso di ogni soggiorno. Negli affitti brevi italiani, però, bisogna distinguere tra servizi legati alla casa, che restano dentro la locazione breve, e servizi di tipo alberghiero o turistico, che cambiano il quadro fiscale. Prima di proporre qualcosa, chiarisci in quale gruppo cade.

Quali servizi restano dentro la locazione breve?

La legge sulle locazioni brevi (art. 4 del DL 50/2017) comprende espressamente la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. La circolare 24/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate aggiunge che possono rientrare anche altri servizi strettamente legati all’uso della casa, come utenze, wifi e aria condizionata. Dal 1° gennaio 2027 la stessa definizione, con biancheria e pulizia, è nell’articolo 207 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026).

Esempi di extra coerenti con questo perimetro:

• arrivo anticipato o partenza posticipata;
• pulizia intermedia e cambio biancheria durante soggiorni lunghi;
• culla, seggiolone, lettino o altri arredi aggiuntivi;
• posto auto legato all’immobile, se disponibile;
• ammissione di animali, con eventuale costo di pulizia.

Quali servizi cambiano le regole?

La stessa circolare dice che il regime delle locazioni brevi non si applica se insieme alla casa si forniscono servizi che non hanno un legame necessario con l’abitare, come colazione, pasti, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti: richiedono un minimo di organizzazione, non compatibile con la semplice locazione.

In concreto, offrirli tu può significare niente cedolare secca su quel contratto, regole fiscali diverse e, spesso, un’attività da inquadrare come impresa o struttura ricettiva. Su questi punti fatti seguire da un commercialista.

L’alternativa più pulita è segnalare fornitori esterni (un ristorante per la colazione, un servizio di transfer, una guida), che vendono e fatturano direttamente all’ospite. Airbnb, dal 2025, ha anche una sezione Servizi (chef, fotografi, massaggi e altro) in cui i professionisti si propongono con una procedura e una verifica proprie.

Come si vendono gli extra sulle piattaforme?

• Dichiarali prima della prenotazione. Airbnb chiede di indicare nell’annuncio tutti i costi obbligatori e vieta di incassarli fuori piattaforma.
• Incassa tramite la piattaforma. Su Airbnb le richieste di denaro all’ospite passano dal Centro risoluzioni; evita richieste di contanti o bonifici in chat.
• Prezzi semplici e chiari, già scritti nella guida della casa.

Le regole sui pagamenti degli extra cambiano spesso: controlla le condizioni aggiornate della piattaforma.

Un esempio

Federico gestisce un trilocale a Lecce frequentato da famiglie. Nell’annuncio indica: culla e seggiolone gratuiti su richiesta; partenza alle 14 a 20 euro, se il calendario lo consente; pulizia intermedia con cambio biancheria a 40 euro per soggiorni di almeno una settimana (prezzi indicativi). Per la colazione segnala un bar vicino con cui ha un accordo: l’ospite paga direttamente il bar. Così resta nel perimetro della locazione breve.

In pratica

• Proponi extra legati alla casa: orari flessibili, pulizie, biancheria, attrezzatura per bambini.
• Evita di fornire tu colazione, pasti, transfer, noleggio auto o guide.
• Per quei servizi, segnala fornitori esterni che fatturano all’ospite.
• Indica ogni extra e il suo prezzo nell’annuncio, prima della prenotazione.
• Incassa solo tramite la piattaforma.
• Chiedi a un commercialista come trattare fiscalmente gli extra.